نویسنده یا منبع:
بررسي و نقد سياستهاي دولت نهم در بخش اقتصاد مسکن 1
امروزه لزوم دخالت برنامهای دولت در بازار مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوار بر کسی پوشیده نیست دولتهای مختلف دنیا در برهههایی که با مسأله مسکن مواجه بودند، با برنامهریزی ...
1ـ مقدمه
امروزه لزوم دخالت برنامهای دولت در بازار مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوار بر کسی پوشیده نیست. دولتهای مختلف دنیا در برهههایی که با مسأله مسکن مواجه بودند، با برنامهریزی مؤثر خود
توانستهاند این بازار را به تعادل برسانند. هرچند مداخله دولت در بازار مسکن از اصول معینی پیروی میکند اما نحوه و سطح مداخله دولتها در شرایط مختلف متفاوت بوده است. از دیگر سو کشور ایران با ورود پیک
هرم سنی جمعیت کشور به سن ازدواج و اشتغال، با حجم بالای تقاضای مسکن مواجه شده است که عمدتاً خود را از سال 1384 تا 1392 بر بازار مسکن تحمیل کرده است. بررسی برنامهها و اقدامات دولتها و نتایج
سیاستهایی که اتخاذ کردهاند میتواند در تصمیمسازی برای مسیر پیش روی سیاستگذاران و مجریان راهگشا باشد.
سطوح مرتبط با سیاستگذاری در بخش مسکن به سه سطح زیر تقسیم میشود :
o آمایش سرزمین
o اقتصاد
o مسائل تکنیکی (شهرسازی، معماری و عمران)
بدیهی است که میتوان در هرکدام از این سطوح به بررسی سیاستگذاری دولتها در بخش مسکن پرداخت؛ لکن این گزارش با تمرکز بر سطح دوم به بررسی سیاستهای اقتصادی بخش مسکن میپردازد. علاوه بر این، مسأله مسکن
در کشور را میتوان در دو حوزه مسکن شهری و روستایی نیز مورد کنکاش قرار داد اما توجه به تفاوت ماهوی مسأله مسکن در مناطق شهری و روستایی حایز اهمیت است. مسأله مسکن در مناطق شهری کشور عمدتاً ناشی از عدم
عملکرد صحیح بازار مسکن به عنوان یک کالا نشأت گرفته است. سهم بالایی از مشکل مسکن در مناطق شهری نیز ناشی از پدیدة «زمین شهری» است که با منابع محدودی مواجه است و به عنوان نهاده اصلی تولید مسکن در
مناطق شهری شناخته میشود. در حالی که در مناطق روستایی به دلیل فراوانی نسبی زمین، مسألهای تحت عنوان کمبود منابع زمین وجود ندارد. همین امر باعث شده است تا مسأله مسکن روستایی بر خلاف مسکن شهری از
جنس مسائل اقتصاد مسکن نباشد و در حوزه مسائل تکنیکی (یعنی مقاوم سازی و بهسازی مساکن روستایی) بگنجد. با توجه به اینکه این گزارش به بررسی اقتصادی مسأله مسکن می پردازد بدیهی است که عمده تمرکز خود را بر
سیاست های دولت در حوزه مسکن شهری گذاشته است.
در بررسی و ارزیابی اقدامات و سیاستهای دولت در بخش اقتصاد مسکن، ارائة مدل مطلوب برنامهریزی اقتصاد مسکن که بتوان بر مبنای آن برنامهها و اقدامات دولت را نقد و بررسی کرد، نخستین گام شناخته میشود.
به همین جهت در این گزارش نیز پس از بیان مفاهیم پایة مورد بحث، مدل برنامهریزی اقتصادی در بخش مسکن مورد توجه قرار گرفته است. پس از این، اقدامات و سیاستهای دولت از سال 1384 بهصورت سالیانه تا سال
1387 و بر مبنای مدل برنامهریزی اقتصاد مسکن ارائه شده مورد نقد و ارزیابی قرار میگیرد و در نهایت نیز پیشنهادات جهت محقق ساختن مدل مطلوب ارائه میشوند.
شایان ذکر است که دولت نهم به دلیل تطبیق زمانی با برنامه چهارم توسعه موظف به اجرای قانون برنامه چهارم توسعه در حوزه اقتصاد مسکن نیز بوده است. از این رو بررسی اقدامات دولت نهم بر اساس محورهای اقتصاد
مسکن برنامه چهارم توسعه در پیوست 6ـ1 آورده شده است.
2ـ مفاهیم پایه
پیش از ورود به بحث اصلی گزارش، تعاریف مورد نظر از برخی مفاهیم کلیدی و پایه که در گزارش مورد بحث قرار میگیرند، ارائه شده است.
2ـ1ـ مسکن متناسب با نیاز
مسکن متناسب با نیاز به مسکنی گفته میشود که از نظر هزینههای ابتدایی و جاری، متناسب با توان و قدرت اقتصادی خانوارهای محروم باشد. همچنین ضروری است این مسکن نیازهای فرهنگی ـ اجتماعی خانوار را تأمین
کند. با توجه به رویکرد اقتصادی در این گزارش، مفهوم مسکن متناسب با نیاز ناظر بر توانمندی اقتصادی خانوار برای تأمین مسکن بوده و وجود شرایط مناسب زیستی مسکن پیش فرض قرار گرفته است.
در تمامی کشورهای جهان در هنگام افزایش تقاضا برای مسکن شهری به دلیل هزینههای بالای تولید مسکن که شامل هزینه زمین نیز میشود، دولتها سیاست تأمین مسکن متناسب با نیاز را مد نظر قرار داده و تلاش
میکنند تا به روشهای مختلف هزینة ابتدایی تأمین مسکن و هزینههای جاری مسکن را کاهش دهند.
2ـ2ـ شاخص هزینه دسترسی به مسکن
این شاخص یک شاخص قیمتی در بخش مسکن شناخته میشود که برابر با «نسبت میانگین قیمت مسکن در بازار آزاد به میانگین درآمد سالیانۀ خانوار» است. شاخص «هزینه دسترسی به مسکن» در واقع بیان کننده میزان سالهای
انتظار برای یک خانوار جهت خانهدار شدن درصورت پسانداز کل درآمد است. در واقع شاخص «هزینه دسترسی به مسکن» برآوردی از هزینه خرید مسکن در شرایط اعلام شاخص در بازار است اما برآوردی از هزینه های ناشی از
مسکن بر دوش کسانی که اقدام به خرید مسکن کردهاند و یا در مساکن استیجاری زندگی میکنند بیان نمیکند. در واقع این شاخص تنها به بررسی وضعیت هزینه ابتدایی تملک مسکن پرداخته و برآوردی از هزینههای جاری
مسکن ارائه نمیکند. برای این منظور از شاخص دیگری تحت عنوان شاخص «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» بهره گرفته می شود که در ادامه آمده است.
2ـ3ـ شاخص «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار»
این شاخص نیز همانند شاخص «هزینة دسترسی به مسکن» جزو شاخصهای قیمتی در بخش مسکن است که ناظر به توانمندی خانوار در دستیابی به مسکن متناسب با نیاز است. نسبت هزینۀ ماهیانة مسکن به درآمد ماهیانه به
منزلة شاخص سهم هزینۀ مسکن در سبد هزینۀ خانوار است. این شاخص در واقع برآوردی از هزینههای جاری مسکن از جمله اجارهبها، پرداخت اقساط خرید، هزینه آب، برق و گاز، هزینه تعمیرات و هزینههای شارژ شهری
است. این شاخص برآوردی از قیمت مسکن هنگام خرید را نشان نمیدهد.
همانگونه که مشاهده میشود دو شاخص «هزینه دسترسی به مسکن» و «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» هرکدام بیانکنندة یک وجه از وضعیت اقتصاد بخش مسکن است. «هزینه دسترسی به مسکن» بیان کننده هزینة
ابتدایی خرید مسکن و شاخص «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» بیان کننده هزینههای جاری استفاده از مسکن است.
2ـ4ـ شاخص «تراکم خانوار در واحد مسکونی»
این شاخص جزو شاخصهای فراوانی در بخش مسکن است که بیان کنندة نسبت موجودی مسکن کشور به تعداد خانوارهای موجود در کشور است و نشاندهندة تعداد خانوار موجود به ازای هر واحد مسکونی است. این شاخص بر خلاف
دو شاخص پیشین بیان کنندة وضعیت تعداد مسکن در مقایسه با تعداد خانوارهای کشور است.
در تعیین این شاخص باید توجه داشت که همواره درصدی از خانههای کشور خالی هستند که از آنها تحت عنوان نرخ طبیعی خانههای خالی یاد میشود . به همین دلیل تعیین شاخص «تراکم خانوار در واحد مسکونی» نه بر
اساس کل موجودی خانه، بلکه بر اساس کل خانههای موجود منهای تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه است. در صورتی که این شاخص بدون در نظر گرفتن تعداد خانههای خالی از سکنه محاسبه شود، شاخص ناخالص «تراکم
خانوار در واحد مسکونی» نامید شده و درصورتیکه این شاخص با در نظر گرفتن تعداد خانههای خالی محاسبه شود، شاخص خالص «تراکم خانوار در واحد مسکونی» نامید میشود.
2ـ5ـ کالای سرمایهای
در علم اقتصاد، تعریف کالای سرمایهای در مقابل تعریف کالای مصرفی قرار میگیرد و به کالایی گفته میشود که در تولید سرمایة فیزیکی مورد استفاده قرار گرفته است. کالاهای سرمایهای محصولات حقیقیای
هستند که در تولید دیگر محصولات مورد بهرهبرداری قرار گرفته ولی شامل خود این تولیدات نمیشوند. کالاهای سرمایهای شامل: ماشینآلات کارخانجات، ابزارها و مانند آن میشوند. این کالاها متفاوت از مواد
خامی هستند که در تولید محصولات بهکار میروند. بسیاری از کالاها را میتوان بر حسب نوع بهرهبرداری از آنها تحت عنوان کالای سرمایهای یا مصرفی تقسیمبندی کرد؛ برای مثال خودرو، رایانه شخصی و مانند
آن اگر در جهت درآمدزایی قرار بگیرند و وسیلهای برای کسب درآمد باشند، جزو کالاهای سرمایهای قرار خواهند گرفت.
2ـ6ـ کالای مصرفی (نهایی)
کالای مصرفی به کالایی گفته میشود که در نهایت مصرف میشود و در تولید دیگر کالاها مورد استفاده قرار نمیگیرد؛ بهعبارت دیگر آخرین فرآورده از زنجیرة تولید
بوده و در زنجیرة تولید دیگری مورد استفاده قرار نمیگیرد؛ مانند مواد غذایی، پوشاک و یا اتومبیلی که به یک مصرف کننده فروخته میشود.
2ـ7ـ تقاضای مصرفی در بازار مسکن
تقاضایی است که جهت تأمین نیاز مصرفی خود در بازار زمین (خرید زمین به منظور ساخت مسکن) و مسکن حضور پیدا کرده و نیاز خود را برطرف میکند.
2ـ8ـ تقاضای سرمایهای در بازار مسکن
تقاضایی است که برای کسب سود هرچه بیشتر و درآمدزایی در بازار زمین و مسکن حضور پیدا میکند. تقاضای سرمایهای نیز خود به دو بخش تقاضای سرمایهای مولد و تقاضای سرمایهای مخرب (سوداگرانه) تقسیم
میشود.
تقاضای سرمایهای مولد: تقاضایی است که با انگیزة درآمدزایی و کسب سود معقول وارد بازار شده و اقدام به تولید و عرضه مسکن در بازار میکند و به تبع آن در اقتصاد ملی ایجاد اشتغال و رشد میکند.
تقاضای سرمایهای مخرب یا سوداگرانه : تقاضای سرمایهای مخرب یا سوداگرانه، تقاضایی است که با هدف کسب سود سرشار در این بخش هیچگونه تولیدی انجام نداده و تنها اقدام به خرید و فروش ملک در بازار زمین و
مسکن میکند.
3ـ مدل برنامهریزی اقتصادی در بخش مسکن
نقد و بررسی سیاستهای دولت در بخش مسکن نیازمند شناخت مسأله مسکن و داشتن مدل برنامهریزی صحیح اقتصادی در این بخش است. نخستین گام در طراحی مدل برنامهریزی اقتصادی در بخش مسکن تعیین هدف کلان در حوزة
اقتصاد مسکن است.
پس از مشخص شدن هدف کلان اقتصادی در بخش مسکن، ضروری است مختصات یا شاخصهای کمی دستیابی به این هدف نیز تعیین شوند. بررسی این شاخصهای کمی در هر زمانی، تعیین کنندة فاصله وضعیت موجود بازار مسکن از
وضعیت مطلوب یا هدف است. بدون شاخصهای کمی هدف، امکان ترسیم مسیر رسیدن به هدف برای سیاستگذار ممکن نخواهد بود. بنابراین شناخت و اندازهگیری شاخصهای دستیابی به هدف گام بعدی در تبیین مدل برنامهریزی
اقتصادی در بخش مسکن است.
گام سوم، طراحی سیاستهای راهبردی به منظور دستیابی به شاخصهای کمی هدف است. سیاستهای راهبردی ترسیم کنندة مسیر دستیابی به هدف از وضعیت موجود هستند.
در گام چهارم برنامهریزی اقتصادی در بخش مسکن، ضروری است سیاستهای اجرایی به منظور محقق سازی سیاستهای راهبردی مشخص شوند. هر یک از سیاستهای اجرایی را میتوان با توجه به شرایط و ویژگیهای زمانی و
مکانی، به روشهای مختلفی اجرا کرد که این امر در اختیار مجری سیاست است.
بر اساس مدل ارائه شده میتوان اقدامات دولتها را در برنامهریزی اقتصادی بخش مسکن شامل: انتخاب هدف کلان اقتصادی، شاخصهای کمی دستیابی به هدف کلان اقتصادی، سیاستهای راهبردی و سیاستهای اجرایی مورد
نقد و بررسی قرار داد. به همین منظور در ادامه به تبیین گامهای طراحی مدل برنامهریزی اقتصادی در بخش مسکن پرداخته میشود.
3ـ1ـ هدف کلان اقتصاد مسکن
اصول زیر در قانون اساسی کشور بر حق مسکن تأکید میکنند که عبارتند از:
اصل3:
«پیریزی اقتصادی صحیح و عادلانه بر طبق ضوابط اسلامی جهت ایجاد رفاه و رفع فقر و برطرف ساختن هر نوع محرومیت در زمینههای تغذیه و مسکن و کار و بهداشت و تعمیم بیمه.»
اصل31:
«داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوادة ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.»
اصل43:
«برای تأمین استقلال اقتصادی جامعه و ریشهکن کردن فقر و محرومیت و برآوردن نیازهای انسان در جریان رشد، با حفظ آزادی او، اقتصاد جمهوری اسلامی ایران بر اساس ضوابط زیر استوار میشود:
تأمین نیازهای اساسی: مسکن، خوراک، پوشاک، بهداشت، درمان، آموزش و پرورش و امکانات لازم برای تشکیل خانواده برای همه»
...
مطابق این اصول، مسکن جزو نیازهای اساسی خانوار بوده که نظام جمهوری اسلامی ایران موظف به پیریزی اقتصادی صحیح و عادلانه در راستای تأمین آن برای محرومان از مسکن است. دولت نیز موظف است نسبت به تأمین
مسکن متناسب با نیاز محرومان برنامهریزی و اقدام کند.
لذا بنابر اصول قانون اساسی هدف کلان سیاستگذاری در بخش اقتصاد مسکن «تأمین مسکن متناسب با نیاز برای همه محرومین از مسکن» است. بنابر این ضروری است دولت دو مؤلفه زیر را در برنامهریزیهای خود برای
رسیدن به این هدف مد نظر قرار دهد:
o متناسب بودن مسکن با نیاز (توجه به شاخصهای قیمتی مسکن)
o فراهم بودن مسکن برای آحاد محروم از مسکن (شاخص فراوانی مسکن)
3ـ2ـ شاخصهای کمی دستیابی به هدف کلان اقتصاد مسکن
متناسب بودن مسکن با نیاز توسط شاخصهای ناظر بر قیمت مسکن مشخص میشود که مهمترین آنها عبارتند از شاخص «هزینه دسترسی به مسکن» و شاخص «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار». علاوه بر این، مؤلفه فراهم
بودن مسکن برای آحاد محروم از مسکن جامعه نیز ناظر بر فراوانی مسکن است که مهمترین آن شاخص «تراکم خانوار در واحد مسکونی» است.
1) شاخص هزینة دسترسی به مسکن: این شاخص طی سال¬های گذشته در کشور بالاتر از عدد 10 بوده است . این در شرایطی است که شاخص مورد نظر در منطقه آسیا معادل 4/8، در آفریقا 9/6 و در کشورهای صنعتی که موفق
به حل مشکل مسکن خود شدهاند 3/4 است . با توجه به شرایط موجود ضروری است در افق 1404 این شاخص در کشور به عدد 5 کاهش یابد.
2) شاخص سهم هزینة مسکن در سبد هزینة خانوار: این شاخص در کشور ایران بهطور میانگین معادل 5/31 درصد است اما در کلانشهرها در دهکهای پایین درآمدی شاخص سهم هزینة مسکن در سبد هزینة خانوار به رقم
بالای 70 درصد میرسد . این شاخص در کشورهایی که توانستهاند مشکل مسکن خود را حل کنند در حدود 20 درصد است. کاهش ده درصدی این شاخص در افق 1404 و رسیدن به عدد 20 درصد، به منزلة افزایش توانمندی اقتصادی
خانوار در دیگر حوزههای اقتصادی است.
3) شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی: این شاخص در کشورهای موفق در حل معضل مسکن در حدود 9/0 است و در کشورهای ناموفق بالای عدد 1 است ، به این معنا که به ازای هر یک واحد مسکونی بیش از یک خانوار
وجود دارد. در واقع طبق این شاخص تعدادی از خانوارهای کشور یا بهصورت مشترک در یک واحد مسکونی زندگی میکنند و یا اینکه در جایی زندگی میکنند که طبق استانداردها به آن «مسکن» اطلاق نمیشود. در شرایطی
نیز که این شاخص زیر عدد 1 است به ازای هر یک واحد مسکونی کمتر از یک خانوار وجود دارد. بهطور کلی در شرایط ایدهآل و تعادل در بازار مسکن هر یک خانوار باید از یک واحد مسکونی متناسب با نیاز بهرهمند
شود و ضروری است شاخص ناخالص «تراکم خانوار در واحد مسکونی» 1 باشد. علاوه بر این با در نظر گرفتن مسأله نرخ طبیعی خانههای خالی ضروری است شاخص خالص «تراکم خانوار در واحد مسکونی» در یک کشور با توجه به
درصد خانههای خالی زیر عدد 1 باشد. همچنین با توجه به اینکه همواره ساخت و ساز در مناطق شهری بزرگ از متوسط کشوری بالاتر بوده، تعداد واحدهای مسکونی در کل کشور بهصورت متوازن توزیع نیافته است و به همین
دلیل ضریبی تحت عنوان ضریب پراکندگی نیز در محاسبه شاخص تراکم خانوار بر واحد مسکونی مد نظر قرار میگیرد. با توجه به این دو نکته وضعیت هدف این شاخص در حدود 9/0 تعریف میشود تا برای تمامی افراد
جامعه در پهنه کشور امکان بهرهمندی از مسکن فراهم باشد. در حال حاضر شاخص تراکم خانوار در کشور با احتساب 17،501،771 خانوار و 15،895،926 واحد مسکونی برابر 10/1 است .
3ـ3ـ سیاستهای راهبردی جهت دستیابی به هدف کلان اقتصاد مسکن
در بخشهای پیش، هدف و شاخصهای کمی هدف بیان شدند. همانگونه که ذکر شد، تأمین مسکن متناسب با نیاز آحاد محروم از مسکن به عنوان هدف اصلی و کلان در حوزه سیاستگذاری بخش مسکن در نظر گرفته شده و عنوان
شد که سه شاخص «هزینه دسترسی به مسکن» معادل 5، «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» در محدوده 20 درصد و «تراکم خانوار در واحد مسکونی» برابر 9/0 به عنوان شاخصهای کمی در جهت دستیابی به هدف کلان
اقتصاد مسکن معرفی شدند. برای رسیدن به این هدف از وضعیت موجود فعلی کشور ضروری است سیاستهای راهبردی مشخصی اتخاذ شود.
با توجه به شرایط موجود کشور و پیشبینیهای صورت گرفته و با در نظر گرفتن ویژگیهای بازار زمین و مسکن و مطالعة تجربیات جهانی، دو سیاست راهبردی زیر به منظور رسیدن به وضعیت مطلوب ارائه شده و مورد بررسی
قرار میگیرد:
o افزایش تولید و عرضة پایدار مسکن
o کنترل سوداگری در بازار مسکن
در حال حاضر در کشور علیرغم وجود تقاضا در بازار و ظرفیت تولید، متأسفانه تولید و عرضه مسکن مطابق با ظرفیت موجود محقق نشده است. برای این منظور ضروری است با «کاهش هزینههای تولید» و در نتیجه افزایش
حاشیه سود پیمانکاری و نیز کاهش قیمت نهایی مسکن اقدام به هدایت بازار به سمت افزایش تولید و عرضة پایدار مسکن کرد. همچنین در راستای کنترل سوداگری در بازار مسکن، «افزایش هزینة فعالیتهای سوداگرانه»
منجر به کاهش و حذف این دسته از تقاضاها در بازار مسکن میشود.
3ـ3ـ1ـ افزایش تولید و عرضة پایدار مسکن
«افزایش» تولید و عرضه به صورت «پایدار» دو مؤلفه اصلی این سیاست راهبردی است. وجود هر خانوار به منزلة وجود یک نیاز به مسکن شناخته میشود.
همانگونه که عنوان شد شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در کشور برابر 10/1 است که این امر حاکی از وجود شکاف 5/1 میلیونی میان عرضه و تقاضا در بازار مسکن است. این شکاف با در نظر گرفتن برآورد 5/0
میلیونی خانههای خالی موجود در کشور، به 2 میلیون واحد مسکونی خواهد رسید. از این روی به منظور پر کردن این شکاف ضروری است «افزایش تولید و عرضة مسکن» مد نظر قرار گیرد.
از سوی دیگر به دلیل ورود پیک هرم جمعیت جوان به سن ازدواج، کشور از سال 1386 تا 1393 با حجم عظیمی از تقاضای جدید مسکن ناشی از ازدواج روبرو است. در نتیجه ضروری است که طی این سالها تولید و عرضه
«پایدار» مسکن مطابق با نیاز محقق شود. از سوی دیگر چرخۀ اقتصادی مسکن طی 40 سال گذشته، شاهد دورههای رکود و رونق تورمی بوده است. طی این چهار دهه هرچند بازار مسکن در دورههای رونق با افزایش نسبی
تولید و عرضه مسکن همراه بوده است اما این افزایش تولید و عرضه مسکن، پایدار نبوده و با شروع دورة رکود، علیرغم تداوم نیاز به مسکن به شدت از میزان تولید کاسته شده است. با توجه به این شرایط توجه به
عنصر «پایداری» در تولید و عرضه مسکن از اهمیت ویژهای برخوردار است. در کنار این مسائل وجود تأثیرات فرابخشی بالای مسکن و ضرایب ارتباط پسین و پیشین بالای بخش مسکن با دیگر بخشهای اقتصادی موجب شده است
تا بروز رکود در این بخش منجر به رکود در دیگر بخشهای اقتصادی نیز بشود. به همین منظور تولید و عرضه پایدار مسکن از جنبه شاخصهای اقتصاد کلان مانند رشد اقتصادی، اشتغال زایی و کاهش تورم نیز بسیار حایز
اهمیت است.
مهمترین مانع پیش روی محقق ساختن سیاست راهبردی تولید و عرضه پایدار مسکن وجود دورههای رکود و رونق تورمی است. با بررسی دورههای رکود و رونق تورمی مشخص میشود که عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقۀ رکود و
رونق، مجموعه سیاستهای حاکم در این بازار بوده است که در ذیل میآید:
• تحریک بازار از ناحیه تقاضا در انتهای دوره رکود
• عدم اتخاذ سیاستهایی در جهت عرضۀ مستقیم و پایدار مسکن
• سیاست آزاد سازی بازار زمین
اجرای سیاستهای ذکر شده منجر به ایجاد حلقۀ بستۀ رکود و رونق تورمی شده است و این بدان معنا است که علیرغم نیاز شدید کشور به تولید مسکن، دوران رونق ـ که تورمی نیز هست ـ ناپایدار بوده و در بازههای
متناوب زمانی به رکود میانجامد.
اصولاً سیاستهای اجرایی فوق، ناشی از وجود نگاه سرمایهای به کالای مسکن در مقابل نگاه مصرفی است. وجود نگاه سرمایهای به کالای مسکن طی دهههای اخیر، خود معلول عواملی نظیر شکاف مستمر موجود میان عرضه و
تقاضا در بازار مسکن، تورم بازار زمین و وجود انتظارات غیر عقلایی یا تورمی در بازار مسکن است. در واقع مجموعه این عوامل باعث شدهاند تا نگاه به مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایهای تغییر کند و
این در حالی است که در ادبیات جهانی نیز به این امر تأکید شده است که مسکن به عنوان یک کالای مصرفی شناخته میشود نه سرمایهای . هنگامی که مسکن به عنوان یک کالای سرمایهای در نظر گرفته شود، وجود تورم
دورهای در بازار مسکن امری پذیرفته شده است که تضمین کننده سود ناشی از حضور تقاضاهای سرمایهای در این بازار است. اما در نگاه به مسکن به عنوان یک کالای مصرفی، سود ناشی از تورم دورهای در بازار مسکن
پذیرفته نیست و تنها سود ناشی از تولید و عرضه مسکن موجه شمرده میشود. در چنین دیدگاهی وجود دورههای رکود و رونق تورمی به دلیل خللی که در فرآیند تولید و عرضة پایدار مسکن در دوران رکود ایجاد میشود
نامطلوب است. در نتیجه مواجه با دورههای رکود و رونق تورمی در گام نخست از طریق تغییر نگرش به مسکن به عنوان یک کالا از کالای سرمایهای به کالای مصرفی محقق میشود.
تحریک بازار از ناحیه تقاضا: در سالیان گذشته همواره یکی از سیاستهای اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وامهای خرید مسکن بوده است. عملکرد این
تحریک به گونهای است که بازار را با فشار تورمی از رکود خارج میکند زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش مییابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای
سرمایهای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل دهندۀ قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین
شده و از آنجا که زمین جزء جدایی ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش مییابد. بنابراین عامل اصلی تورمی بودن این بخش در زمان رونق را میتوان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست. بهعلاوه مطالعات
انجام شده نشان میدهد که همواره افزایش قیمت مسکن از افزایش قیمت زمین شروع شده است نه عکس آن.
عدم اتخاذ سیاستهایی در جهت عرضۀ مستقیم مسکن: همواره از حضور واسطهها به عنوان یکی از دلایل تورم در بخشهای اقتصادی کشور یاد میشود. در شرایط کنونی اقتصاد کشور که فشار تقاضا برای مسکن زیاد بوده،
قیمت نهایی مسکن نوساز بر اساس بازار و متناسب با قیمت مسکنهای موجود ارزش گذاری میشود. به عبارت دیگر در صورتی که مالک زمین و ساختمان یکی باشد به دلیل انحصاری که به واسطه مالکیت به وجود
میآید، قیمت مسکنهای موجود بر اساس بازار تعیین میشود نه بر اساس هزینۀ تمام شدۀ آن . فقدان ابزارهای سیاستی کامل و قانونی کارآمد در بخش «زمین شهری» ایران منجر به افزایش قیمتها، عدم توازن در
توسعه منطقهای، گران شدن مسکن، سوداگری، بورسبازی، زمینخواری و ... شده است. در نتیجه، اتخاذ سیاستهای سلیقهای به دلیل نبود سیاست زمین شهری اصولی، منجر به افزایش سهم زمین در قیمت نهایی مسکن شده
است. این سهم در کشور طی دهههای اخیر بین 40 تا 50 درصد است که نرخ طبیعی آن در جهان 20 تا 25 درصد است.
آزادسازی بازار زمین: همانطور که بیان شد، تقاضاهای موجود در بخش زمین و مسکن را میتوان به دو دستۀ «تقاضای مصرفی» و «تقاضای سرمایهای» تقسیم کرد. به آن دسته از متقاضیانی که مسکن را برای مصرف، تهیه
میکنند، تقاضای مصرفی و به دستۀ دیگری که جهت سرمایهگذاری و سودآوری در بازار مذکور حضور دارند، تقاضای سرمایهای گفته میشود. تقاضای سرمایهای به دو دستۀ سرمایهای مولد و سرمایهای مخرب (سوداگر)
تقسیم میشود. زمین به دلیل ویژگیهایی مانند محدود بودن، ناهمگن بودن، غیر قابل جانشینی، غیر قابل تجارت و ...، مستعد حضور تقاضاهای سرمایهای غیر مولد یا مخرب است. در صورتیکه دولت با برنامهریزی
اصولی و استفاده از ابزارهای حاکمیتی، سیاستهای مناسب در بازار زمین اتخاذ نکند بازار زمین و مسکن با نوسانات قیمتی مواجه خواهد شد و سهم زمین در قیمت مسکن افزایش پیدا میکند و به تبع آن هزینه تولید
افزایش مییابد.
3ـ3ـ1ـ1ـ سیاستهای اجرایی در جهت افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن
به منظور افزایش تولید و عرضة مسکن ضروری است هزینههای تولید مسکن در بخشهای زمین، ساخت و واسطهگری کاهش یابد. همچنین برای پایدار بودن تولید ضروری است نوسانات قیمت زمین در بازار کنترل شده و زمین از
فرآیند سرمایهگذاری در تولید مسکن حذف شود. بر این اساس سیاستهای اجرایی جهت محقق ساختن این سیاست راهبردی مطابق ذیل پیشنهاد میشود:
الف) کاهش سهم زمین از قیمت تمام شده مسکن: طی دهههای گذشته اتخاذ سیاستهای سلیقهای در کنار نبود سیاست اصولی زمین شهری، منجر به افزایش سهم زمین در قیمت نهایی مسکن شده است. این سهم در کشور طی دو دهۀ
اخیر بین 40 تا 50 درصد بوده است که تقریباً دو برابر متوسط آن در کشورهای موفق در بخش مسکن است. مطالعات انجام شده نشان میدهد که همواره افزایش قیمت مسکن از افزایش قیمت زمین شروع شده است نه عکس
آن. بنابراین یکی از سیاستهای اجرایی در راستای کاهش هزینههای تولید، اتخاذ سیاست کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن تا رقم 20 درصد هزینة نهایی تولید مسکن است. این سیاست با توجه به موجودی
زمین کشور با روشهای مختلفی قابلیت اجرا دارد. منابع زمین شهری در کشور به سه دستة زیر تقسیم می شوند:
o زمین در نواحی شهری موجود
o زمین در بافتهای فرسوده شهری
o زمین در سکونتگاههای جدید مانند شهرها و شهرکهای جدید
اجرای سیاست «تخصیص زمین بدون دریافت هزینه» و یا «ایجاد تأخیر فاز زمانی بین هزینه زمین و ساخت» در سکونتگاههای جدید و نواحی شهری که دولت در آنها منابع زمین در اختیار دارد، منجر به کاهش سهم زمین از
قیمت نهایی مسکن میشود. اما در نواحی شهری که دولت منابع مناسب زمین در اختیار ندارد، احیای بافتهای فرسوده سیاست جایگزین زمین صفر برشمرده میشود که میتواند در جهت افزایش تولید و عرضة پایدار مسکن
اجرا شود.
ب) تخصیص وام ساخت مسکن: یکی از سیاستهای تکمیلی در کنار «کاهش سهم زمین در قیمت نهایی مسکن» سیاست تأمین تسهیلات ساخت در بخش مسکن است. این تسهیلات باید به گونهای باشند که بتوانند 80 درصد از
هزینۀ ساخت واحدهای مسکونی را پوشش دهند تا تأمین مالی تولید مسکن محقق شود. این وام ساخت در زمان فروش واحدهای مسکونی به صورت فروش اقساطی به مصرف کننده منتقل می شود. برای مصرفکنندگان، پایین بودن نرخ
سود تسهیلات ساخت واحدهای مسکونی و بلندمدت بودن زمان بازپرداخت اقساط وام دارای مطلوبیت است. نکته مهم در این رابطه آن است که تخصیص تسهیلات بانکی نباید منجر به تورم شود؛ چنانچه وام بانکی خرید مسکن به
خریداران تعلق گیرد، منجر به افزایش قیمت مسکن در بازار خواهد شد اما اگر تسهیلات بانکی در جهت تأمین هزینۀ ساخت واحدهای مسکونی تعلق گیرد به دلیل افزایش تولید و عرضة مسکن کمترین اثر تورمی را به دنبال
دارد.
ج) تبدیل «واسطۀ مالکیتی در فرآیند تولید» به « واسطۀ مدیریتی»: همواره از حضور واسطهها به عنوان یکی از دلایل تورم در بخشهای اقتصادی کشور یاد میشود. در شرایط کنونی اقتصاد کشور قیمت نهایی مسکن نوساز
بر اساس بازار و متناسب با قیمت مسکنهای موجود ارزشگذاری میشود. بنابراین در صورتی که مالک زمین و ساختمان یکی باشد به دلیل انحصاری که به واسطه مالکیت به وجود میآید، قیمت مسکنهای موجود بر اساس
بازار تعیین میشود نه بر اساس هزینه تمام شده آن. سیاست مذکور، واسطههای مالکیتی را از چرخۀ تولید حذف کرده و منفعت حاصل از این اقدام را نصیب تقاضاهای مصرفی میکند زیرا در شرایط فعلی، خریداران مسکن
مجبورند خانههای ساخته شده را خریداری کنند ولی در صورتیکه مصرفکنندگان مالک باشند و تولیدکنندگان تنها به ایفای نقش پیمانکاری و مدیریت پروژهها بپردازند، سود حاصل از سرمایهگذاری در فرآیند ساخت، از
فروشنده به مصرفکننده منتقل میشود که این امر باعث کاهش قیمت تمام شده مسکن برای مصرف کنندگان میشود. انتقال سود حاصل از سرمایهگذاری در فرآیند ساخت به مصرف کنندۀ نهایی، روح اصلی حاکم بر مفهوم تعاون
و تعاونی در فرآیند تولید است که در این سیاست مورد توجه قرار گرفته است. تجربیات سایر کشورها نشان داده است که بهکارگیری توسعهگرها در فرآیند مدیریت تولید مسکن میتواند منجر به کاهش قیمت تمام
شده مسکن برای مصرف کنندگان شود.
د) جذب سرمایهگذاری در بخش تولید و عرضة مسکن: تأمین منابع مالی و جذب سرمایهگذاری در بخش مسکن میتواند منجر به افزایش تولید و عرضة مسکن شود. اما سوال اساسی در نحوة جذب سرمایهگذاری در بخش تولید و
عرضه مسکن است. برای این منظور تعهد تخصیص وام ساخت، تعهد خرید (خرید تضمینی) و تعهد واگذاری زمین بدون دریافت هزینة اولیه به عنوان سه گام مهم در فراهم آوردن شرایط لازم جهت حضور سرمایهگذارها در بخش
تولید و عرضه مسکن حایز اهمیت است. در واقع تعهد تخصیص وام ساخت و نیز تعهد واگذاری زمین بدون دریافت هزینه اولیه، منجر به تضمین بالا رفتن حاشیه سود سرمایهگذار در این بخش شده و نیز تعهد خرید تضمینی،
سرمایهگذار را از فروش مسکن تولید و عرضه شده مطمئن میسازد. از این طریق میتوان با جذب سرمایهگذاری جدید اعم از داخلی و خارجی اقدام به فعالسازی ظرفیتهای موجود در بخش تولید و عرضه مسکن کرد.
3ـ3ـ2ـ کنترل سوداگری در بازار مسکن
سوداگری در بازار زمین و مسکن را میتوان از علل اصلی کاهش سرعت گردش سرمایه در فرآیند تولید مسکن، طولانیشدن فرآیند ساخت، افزایش قیمت مسکن و در
نهایت کاهش عرضه مسکن به بازار مصرف دانست. مسکن شهری به عنوان یک کالای ویژه با خواصی نظیر ناهمگن بودن، غیر قابل جانشینی و غیر قابل جابجایی بودن به همراه عدم وجود جریان کامل اطلاعات در این بازار،
تأثیرات برونی و متقابل این بازار با بازارهای موازی، محدود بودن منابع زمین و مانند آن، همه و همه منجر به این شده است که این بازار همواره به شدت تحت تأثیر تقاضاهای سوداگرانه باشد. حضور بالای
تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری با توجه به غیر قابل تولید بودن زمین و ثابت بودن موجودی آن، منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن میشود. از سوی دیگر وجود تورم در بازار زمین کشور که
در دورههای رونق تورمی افزایش مییابد، منجر به جذب سرمایههای سرگردان و سوداگران به بازار زمین و مسکن میشود. برای مثال طی سالهای 68 تا 80، نرخ رشد قیمت زمین تقریباً 2 برابر نرخ رشد بهای آپارتمان
در شهر تهران بوده بهنحوی که قیمت زمین طی این دوره 5/22 برابر و قیمت آپارتمان 5/11 برابر شده است . این اعداد و ارقام حکایت از بیثباتی بازار زمین دارد و نشان میدهد که افزایش قیمت زمین در دوران
رونق، بسیار بیشتر از قیمت مسکن است که نتیجه این امر حرکت سرمایههای سرگردان و سرمایههای موجود در بخشهای مولد دیگر و حتی سرمایه فعال در ساختمانسازی به سمت زمین است. از سوی دیگر کاهش قیمت مسکن
ناشی از کاهش قیمت زمین منجر به کاهش سود سرشار نهفته در بازار زمین و مسکن برای تقاضاهای سرمایهای مخرب در بازار میشود. کاهش قیمت مسکن باعث میشود حاشیة سود مناسب سرمایهگذاری تنها در ساخت و ساز و
عرضة مسکن امکانپذیر باشد. با چنین شرایطی تقاضاهای سرمایهای مخرب و سوداگرانه که از افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن سودهای سرشار میبردند دیگر قادر به تأمین حاشیه سود سابق خود نبوده و دو گزینۀ
سرمایهگذاری در ساخت و ساز و عرضۀ مسکن و تبدیل شدن به تقاضاهای سرمایهای مولد یا خروج از بازار مسکن را پیش رو دارند که هر دو حالت به نفع اقتصاد ملی است.
برای دیدن جداول به فایل ضمیمه مراجعه فرمائید
ثبت کننده خبر: vahidi
تعداد دفعات
مشاهده شده: 574
|
سایر مطالب
|
[ فایل ضمیمه ]