بررسي و نقد سياستهاي دولت نهم در بخش اقتصاد مسکن 2
امروزه لزوم دخالت برنامهای دولت در بازار مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوار بر کسی پوشیده نیست دولتهای مختلف دنیا در برهههایی که با مسأله مسکن مواجه بودند، با برنامهریزی ...
ادامه
از این رو عدم کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری از سوی دولتهای مرکزی حتی در شرایط عرضة مناسب آن، میتواند سیاستهای دولت را در تأمین «مسکن متناسب با نیاز» گروههای هدف ناکارآمد
سازد. همچنین نبود سیاستهای کنترلی در بخش مسکن منجر به افزایش جذابیت خرید و فروش زمین و مسکن نسبت به تولید و عرضة مسکن خواهد شد و افزایش تقاضای سرمایهای مخرب بر بازار، کاهش سهم تقاضای مصرفی در
بازار را به دنبال خواهد داشت.
تجربه اکثر قریب به اتفاق کشورهای جهان در حل مشکل مسکن نیز نشان داده است که همواره به منظور اثربخشی سیاستهای اتخاذ شده برای تأمین مسکن گروههای هدف جامعه، نیاز به طراحی و اجرای سیاستهای کنترل
کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن و هدایت سرمایهها به سمت تولید مسکن وجود دارد . در واقع اجرای این سیاست راهبردی علاوه بر اینکه خود منجر به کاهش حضور تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن میشود،
میتواند از طریق تغییر شیب سرمایهگذاری در جهت تولید منجر به افزایش عرضه مسکن نیز بشود. همچنین کمک به حذف دورههای رکود و رونق تورمی از طریق کاهش تقاضاهای سرمایهای مخرب که در ایجاد دورههای رکود و
رونق تورمی نقش بسزایی دارند، از دیگر نتایج پیگیری این سیاست راهبردی است که به سیاست راهبردی پیشین که افزایش و تولید عرضه پایدار مسکن بود منتهی میشود. به همین دلیل دو سیاست راهبردی افزایش تولید و
عرضه پایدار مسکن و کنترل سوداگری را نمیتوان بهصورت منفک از یکدیگر دنبال کرد.
3ـ3ـ2ـ1ـ سیاستهای اجرایی در جهت کنترل سوداگری در بازار مسکن
کنترل سوداگری در بازار مسکن از طریق افزایش هزینههای سوداگری امکانپذیر است. همانگونه که در جهت افزایش تولید و عرضة پایدار مسکن اتخاذ سیاستهای اجرایی که منجر به کاهش هزینههای تولید میشوند راهگشا
هستند، در حوزه کنترل سوداگری نیز ضروری است با افزایش هزینه فعالیتهای غیر تولیدی این دسته از تقاضاها در بازار مسکن، انگیزه حضور آنها در این بازار کم شود. با چنین دیدگاهی سیاستهای کنترل کنندة
سوداگری مکمل سیاستهای افزایش تولید و عرضة پایدار مسکن هستند. این سیاستها با افزایش هزینه فعالیتهای غیر تولیدی و مخرب در بازار مسکن در کنار سیاستهایی که منجر به کاهش هزینة فعالیتهای تولیدی در
بازار مسکن هستند، بهصورت توأمان منجر به افزایش تولید و عرضة پایدار مسکن میشوند.
دو سیاست اجرایی برای کنترل سوداگری در بازار مسکن وجود دارد که شامل موارد زیر هستند:
الف) وضع مالیات: اجرای سیاستهای مالیاتی در بازار مسکن با توجه به افزایش هزینههای سوداگری در این بازار، منجر به کنترل سوداگری و نیز کمک به افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن خواهد شد. برای این منظور
بهطور مشخص میتوان از سه ابزار مالیاتی مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)، مالیات بر معاملات مکرر و مالیات بر ارزش زمین (LVT) در بازار مسکن بهره جست.
مالیات بر عایدی سرمایه به صورت درصدی از «افزایش ارزش» معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت میشود. در این نوع از مالیات، اولین ملک افراد که تقاضای مصرفی آنها است، از این
مالیات معاف است. تولیدکنندگانی که در بازة زمانی معین اقدام به تولید و عرضة واحدهای مسکونی میکنند نیز از پرداخت این مالیات معاف هستند. با توجه به اینکه ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است
و همچنین تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات تنها تقاضای سوداگرانه را هدف قرار میدهد و هزینة این تقاضاها را در بازار زمین و مسکن شهری افزایش میدهد. از این رو تأثیری بر هزینة
تقاضای مصرفی و سرمایهای مولد ندارد.
برای افزایش هزینة معاملات مکرر در هنگام نقل و انتقال، مالیات بر معاملات مکرر به صورت درصدی از کل ارزش ملک و به صورت طولی اخذ میشود. طولی بودن این مالیات بدین معنا است که نرخ این مالیات پلکانی
معکوس بوده و با افزایش فاصلة زمانی بین خرید و فروش کاهش مییابد. بهطور مثال اگر ملک خریداری شده در سال اول بعد از خرید، فروخته شود، نرخ مالیات معادل 10 درصد ارزش ملک و در سال دوم این نرخ معادل 8
درصد خواهد بود. این رقم از سال پنجم به بعد به 2 درصد ارزش ملک تنزل خواهد کرد. برای جلوگیری از افزایش هزینههای تولیدکنندگان، نرخ این مالیات برای واحدهای جدیدالاحداث همواره 2 درصد خواهد بود. وضع
مالیات طولی بر انجام معاملات مکرر علی رغم افزایش هزینههای ورود تقاضاهای سوداگرانه به بازار زمین و مسکن، تأثیری بر هزینة تقاضای مصرفی و سرمایهای مولد ندارد. زیرا افرادی که مسکن را برای تقاضای
مصرفی خود میخرند، حداقل 5 سال از آن واحد مسکونی استفاده میکنند. در نتیجه این مالیات با کاهش بخشی از تقاضای سرمایهای مخرب (سوداگرانه) تأثیرات ضد تورمی خواهد داشت.
علاوه بر دو مالیات فوق مالیات بر ارزش زمین نیز به عنوان ابزاری جهت افزایش هزینه فعالیتهای سوداگرانه بهکار گرفته میشود. مالیات بر ارزش زمین عبارت است از «اخذ درصدی از ارزش اجارهای زمین یک ملک،
با توجه به کاربری بهینة مجاز زمین مورد نظر به صورت دورهای (برای مثال سالیانه)». در این نوع از مالیات، کاربری بالقوه زمین ملاک عمل است و نحوۀ کاربرد فعلی زمین و میزان درآمدزایی آن در وضع نرخ مالیات
در نظر گرفته نمیشود. یعنی مالیات بر یک قطعه زمین با ویژگیهای خاص خودش در یک منطقه وضع میشود و تفاوتی نمیکند که مالک از زمین استفادة بهینه را انجام میدهد یا زمین بدون استفاده رها شده است. این
مالیات صرفنظر از ارزش ساختمان و تأسیسات روی زمین مورد نظر است و تنها بر ارزش زمین وضع میشود. چنین مالیاتی باعث میشود تا زمین بدون هزینه وجود نداشته باشد و عدم کاربری بهینه از زمین با توجه به
هزینة جاریای که این مالیات بر زمین اعمال میکند، برای مالک اقتصادی نباشد. در صورت وضع این مالیات، مالکان زمین اقدام به استفاده بهینه از زمین و توسعه مسکن کرده و یا زمین را فروخته و به بازار عرضه
میکنند که در هر دو حالت عرضه در بازار زمین و مسکن افزایش پیدا میکند.
ب) ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن: ایجاد بانک اطلاعات زمین و مسکن از دیگر سیاستهایی است که منجر به کنترل سوداگری در بازار مسکن میشود. این سیاست علاوه بر اینکه زیرساخت اجرای سیاستهای مالیاتی
به شمار میآید، به خودی خود نیز به دلیل ایجاد شفافیت منجر به کاهش تقاضاهای سرمایهای مخرب (سوداگرانه) از بازار مسکن میشود. برای این منظور میتوان اقدام به ایجاد یک سامانة شفاف اطلاعات املاک در
کشور کرد.
سامانة اطلاعات املاک کشور، سامانهای اطلاعاتی است که اطلاعات مرتبط با مالکیت، ارزش و کاربری املاک به همراه مشخصات فیزیکی آنها نظیر مشخصات فنی و جغرافیایی را در یک پایگاه داده جمع آوری میکند.
جمعآوری و به روز کردن این اطلاعات از طریق صدور یک شناسنامه هوشمند املاک به صورت کارت هوشمند صورت میگیرد. شناسنامه هوشمند املاک کارت هوشمندی است که در کنار اسناد رسمی املاک کشور در هنگام هر گونه
تغییر در اطلاعات مرتبط با ملک مورد نظر باید از سوی مالک ارائه شود تا آخرین اطلاعات به روز شده از طریق این شناسنامه هوشمند به یک پایگاه داده متمرکز و جامع منتقل شود.
3ـ4ـ مدل برنامهریزی اقتصادی در بخش مسکن
مطابق آنچه بیان شد، میتوان برنامهریزی اقتصادی در بخش مسکن را بر اساس هدف کلان، شاخصهای دستیابی به هدف کلان و سیاستهای راهبردی مشخص شده و سیاستهای اجرایی مدل کرد. شکل (1) بهصورت خلاصه مدل
برنامهریزی اقتصادی در بخش مسکن را نشان میدهد.
شکل(1): مدل برنامهریزی اقتصادی در بخش مسکن
4ـ بررسی اهم سیاستها و اقدامات دولت نهم در بخش اقتصاد مسکن
با توجه به مدل برنامهریزی اقتصادی بخش مسکن که در قسمت قبل ارائه شد، در این بخش به بررسی سیاستها و عملکرد دولت نهم بهصورت سالیانه پرداخته میشود. این بررسی شامل مجموعه سیاستهای هیأت وزیران،
شورای عالی پول و اعتبار، شورای عالی مسکن و همچنین مجموعه اقداماتی است که دولت در قالب وزارتخانههای مرتبط شامل وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت امور اقتصاد و دارائی و … به انجام رسانده است.
به منظور فراهم بودن امکان بررسی مقایسهای عملکرد دولت در این بخش به هر یک از سیاستها و اقدامات با در نظر گرفتن مدل برنامهریزی اقتصاد مسکن علامت مثبت، منفی و یا صفر تعلق میگیرد. هرچند سیاستها و
اقدامات صورت گرفته از نظر سطح تأثیرگذاری یکسان نیستند اما به منظور انجام تحلیل کیفی، برآیند اقدمات مثبت و منفی دولت در یک دوره مشخص زمانی به عنوان عملکرد کلان دولت در نظر گرفته میشود.
علاوه بر این اقدامات، بررسی وضعیت شاخصهای کمی دستیابی به هدف نیز مد نظر قرار دارد. البته در بررسی شاخصهای کمی دستیابی به هدف، ضروری است به این نکته توجه شود که به دلیل زمانبر بودن فرآیند تولید
در بازار مسکن کشور با توجه به فناوریهای موجود در کشور و نیز نظام دیوانسالاری حاکم، مشاهدة تأثیرات سیاستها و اقدامات دولت بر شاخصهای کمی بازار نیازمند گذشت زمان است. به همین دلیل عمده شاخصهای
مربوط به پایان سال 1384 ناشی از اقداماتی است که در دولتهای پیشین به اجرا درآمده است و اقداماتی نیز که در سالهای پایانی دولت نهم به انجام رسیده است، تأثیرات خود را بر شاخصهای کمی در سالهای
ابتدایی دولت دهم خواهد گذاشت. در ادامه به بررسی سالیانه سیاستها و اقدامات دولت پرداخته خواهد شد.
4ـ1ـ سیاستها و اقدامات دولت در بخش اقتصاد مسکن در سال 1384
دولت نهم با ریاست دکتر محمود احمدینژاد با تنفیذ حکم ریاست جمهوری از سوی رهبر معظم انقلاب در تاریخ 12 مرداد ماه سال 1384 رسماً به روی کار آمد. در عمل بررسی سیاستها و اقدامات دولت نهم در بخش اقتصاد
مسکن را به دلیل تأثیرات اقدامات صورت گرفته پیش از این دولت، عملاّ نمیتوان از تاریخ 12 مرداد ماه سال 1384 در نظر گرفت. علاوه بر این برخی اقدامات و سیاستهایی که پیش از دولت نهم وضع شده بودند، در
دوران دولت نهم نیز پیگیری شده و تغییری نیافت. در این بخش به سیاستها و اقدامات دولت هشتم و نهم در سال 1384 در کنار دیگر سیاستها و اقدامات دولت نهم تا پایان سال 1384 پرداخته میشود.
4ـ1ـ1ـ افزایش وام خرید بانک مسکن از 12 میلیون تومان به 18 میلیون تومان
این مصوبه به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی و با تصویب شورای عالی پول و اعتبار در تاریخ 1/5/1384 تنها چند روز مانده به آغاز کار دولت نهم در دولت هشتم تصویب شد و با شروع به کار دولت نهم نیز تغییری در
آن حاصل نشد. مطابق این مصوبه، سقف وام خرید بانک مسکن از 12 میلیون تومان به 18 میلیون تومان افزایش یافت. این مصوبه که به تصویب اکثریت آراء اعضای شورای پول و اعتبار رسید، تنها اقدام به تعیین چارچوب
افزایش سقف وام خرید تا 18 میلیون تومان کرده و نحوة پرداخت وام به متقاضاین را به بانک مسکن واگذار کرد.
با توجه به مدل برنامهریزی ارائه شده و مباحث مطرح شده، تحریک بازار از ناحیة تقاضا یکی از سیاستهایی بوده است که در دوران رکود و رونق تورمی بازار مسکن به دلیل وجود نگاه سرمایهای به بازار مسکن دنبال
شده است. این سیاست همواره در شرایطی که شکاف میان عرضه و تقاضای بازار مسکن به دلیل ورود پیک هرم سنی جمعیت به سن ازدواج و اشتغال در حال افزایش بوده است، تنها منجر به تدوام دورههای رکود و رونق و در
نتیجه افزایش قیمت مسکن شده است. جدول (1) نشان دهندة وضعیت بازار مسکن شهر تهران به عنوان نمونهای از بازار مسکن در کل کشور است. مطابق این جدول مشخص است که بازار مسکن در سال 1384 با نرخ رشد 2/11
درصدی در رکود به سر میبرده است. اجرای این سیاست در سال 1384 که عملاّ در دوران دولت نهم محقق شد، یکی از عوامل اولیه رونق سال 1385 و تورم افسار گسیخته بازار مسکن در سال 1386 است که در این جدول نشان
داده شده است.
جدول(1): دورههای رکود و رونق بازار معاملات مسکن در شهر تهران
نرخ رشد کمتر از 18 درصد به عنوان رکود در نظر گرفته شده است
× نرخ رشد در این سال بر اساس برآورد گروه سیاستگذاری مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران صورت گرفته است.
همانگونه که ذکر شد، در چنین شرایطی اخذ سیاستهای طرف عرضه و بهصورت مشخص پرداخت وام ساخت مسکن جایگزین مناسب سیاستهای تحریک تقاضا است. این اقدام در واقع با غفلت از سیاست راهبردی افزایش تولید و
عرضه پایدار مسکن، نه تنها منجر به تولید پایدار نشده که افزایش تولید و عرضه مسکن را نیز در سال 1384 به دنبال نداشت.
4ـ1ـ2ـ افزایش سقف تسهیلات پرداختی در مرحله فروش اقساطی
شورای پول و اعتبار در دی ماه سال 1384 اقدام به افزایش سقف تسهیلات پرداختی در مرحلة فروش اقساطی از 8 میلیون تومان به 10 میلیون تومان برای هر واحد مسکونی کرد.
افزایش سقف این تسهیلات به منزلة افزایش مبلغ انتقالی از وام پرداخت شده به سازندگان مسکن به مصرف کننده نهایی است. از این رو این اقدام دولت به منزلة حمایت از تولید مسکن و امکان انتقال سهم بیشتری از
وام ساخت دریافت شده به خریدار مسکن است و عملاّ منجر به افزایش حاشیة سود سازنده مسکن و کاهش هزینههای ساخت مسکن میشود. با این اوصاف این سیاست هرچند غیر مستقیم اما در راستای سیاست راهبری افزایش
تولید و عرضة پایدار مسکن برشمرده میشود. در سیاست اجرایی پرداخت وام ساخت مسکن، در صورت وجود امکان انتقال وام ساخت پس از احداث به خریدار، وام ساخت نظیر وام خرید عمل کرده با این تفاوت که همراه با
عرضه مسکن است. این سیاست نیز در همین جهت اقدام به تسهیل واگذاری واحد مسکونی ساخته شده به متقاضی کرده است و باعث افزایش سود تولیدکنندگان مسکن میشود.
4ـ1ـ3ـ تصویب آییننامه اجرایی جهت رونق بخش مسکن
هیأت دولت در پی پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی، سه آییننامه اجرایی جهت رونق بخش مسکن را در جلسه مورخ 2/11/1384 با عناوین زیر به تصویب رساند :
o تأمین مسکن خانوارهای کمدرآمد از طریق پرداخت وام خرید 10 میلیون تومانی
o پرداخت وام قرض الحسنه به مستأجرین کم درآمد از طریق پرداخت وام 3 میلیون تومانی
o احداث و عرضة مسکن استیجاری
به تصویب رساند.
در آیین نامه اجرایی «تأمین مسکن خانوارهای کم درآمد» دولت عملاّ اقدام به پرداخت تسهیلات خرید 10 میلیون تومانی مسکن برای متقاضیان مشمول این آییننامه کرده است. این سیاست همانگونه که بارها تأکید شد
نه تنها اثرات مثبتی بر بازار نداشته که در میان مدت منجر به ناتوان شدن هرچه بیشتر خانوارهای کمدرآمد خواهد شد. هرچند میزان و مبلغ پرداختی این سیاست بالا نبوده است ولی از منظر ایجاد انتظارات تورمی،
اجرای این سیاست بسیار مخرب است. اصولاّ اتخاذ سیاستهایی که منجر به افزایش درآمد خانوار میشود تنها زمانی مؤثر هستند که هزینههای خانوار در محدودة مجاز باقی بمانند در غیر اینصورت سیاستهای افزایش
درآمد نه تنها مؤثر نبوده که میتواند به دلیل افزایش نقدینگی در بازار بدون هدایت این نقدینگی به سمت تولید و عرضه، تورم را به دنبال داشته باشد.
سیاست پرداخت وام قرض الحسنه به مستاجرین کم درآمد نیز در راستای پرداخت تسهیلات در جهت تحریک تقاضا است که پیش از این نقد شد.
سیاست «احداث و عرضه واحدهای استیجاری» با توجه به اینکه در راستای افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن است از نظر راهبردی سیاستی منطبق بر شرایط کشور است. در نظرگرفتن زمین مناسب با تخفیف از سوی دولت برای
احداث این واحدها و عدم دریافت مبلغ زمین در دو سال اول ساخت و 5 سال اول بهرهبرداری و نیز تخفیف 50 درصدی هزینة خدمات انشعاب آب، برق، تلفن، گاز، فاضلاب و صدور پروانه ساخت که در مواد 2، 5 و 8
آییننامه اجرایی این سیاست آمده است همگی در راستای کاهش هزینه تولید (اعم از زمین و ساخت) به شمار میآید که به افزایش تولید و عرضه پایدار مسکن منتهی خواهد شد.
با توجه به اینکه وام ساخت واحدهای استیجاری و نیز زمین بدون دریافت هزینه مستقیماّ در اختیار سرمایهگذاران قرار میگیرد، عملاّ واسطههای مالکیتی در جریان احداث مسکن حفظ شده و ارزش افزوده ناشی از
فرآیند تولید مسکن در اختیار واسطههای مالکیتی بوده که به ضرر مصرف کننده نهایی است. همچنین نرخ اجاره این واحدهای مسکونی بدون هیچگونه کنترلی توسط بازار تعیین میشود.
4ـ1ـ4ـ جمعبندی سیاستها و اقدامات دولت نهم در سال 1384
همانگونه که بررسی شد سیاستهای افزایش وام خرید مسکن، تأمین مسکن خانوارهای کم درآمد از طریق پرداخت وام خرید مسکن و پرداخت وام قرض الحسنه به مستأجرین کم درآمد در بخش مدل برنامهریزی اقتصاد مسکن مفید
نبوده و در راستای افزایش تولید و عرضة پایدار مسکن نیست. در طی سال 1384 عملاّ تنها سیاست غیر پولی کشور احداث و عرضة مسکن استیجاری بوده است که آن نیز توجهی به تبدیل واسطههای مالکیتی به واسطههای
مدیریتی نداشته و کماکان واسطههای مالکیتی در آن به دلیل انتقال زمین به انبوهسازان و سرمایهگذاران و نیز پرداخت وام ساخت به انبوه ساز، حفظ شده است. در این میان تنها سیاست افزایش سقف تسهیلات پرداختی
در مرحله فروش اقساطی منجر به افزایش میزان وام ساخت مسکن که قابل انتقال به مصرف کننده نهایی است مشابه وام ساخت عمل کرده و به دلیل تسهیل واگذاری مسکنهای ساخته شده به متقاضی و در نتیجه افزایش حاشیه
سود سازنده مسکن، در جهت افزایش تولید و عرضه مسکن ارزیابی میشود.
سیاستهای راهبردی
و اجرایی
سیاستها و اقدامات سال 1384 افزایش تولید و عرضة پایدار مسکن کنترل سوداگری
کاهش سهم هزینة زمین تخصیص وام ساخت مسکن تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی در فرآیند ساخت جذب سرمایه گذاری وضع مالیات ایجاد بانک اطلاعات بخش مسکن
افزایش میزان وام خرید بانک مسکن 0 - 0 0 0 0
افزایش سقف تسهیلات پرداختی در مرحلة فروش اقساطی 0 + 0 0 0 0
آییننامه اجرایی جهت رونق بخش مسکن تأمین مسکن خانوارهای
کم درآمد از طریق پرداخت وام 10 میلیون تومانی خرید مسکن 0 - 0 0 0 0
پرداخت وام قرض الحسنه به مستأجرین کم درآمد 0 - 0 0 0 0
احداث و عرضة مسکن استیجاری + + - 0 0 0
برآیند در ستون (سیاست اجرایی) 1+ 1- 1- 0 0 0
برآیند کل 1-
جدول(2): بررسی سیاستها و اقدامات دولت نهم در سال 1384
+: تأثیر مثبت در راستای سیاست اجرایی
ـ: تأثیر منفی بر سیاست اجرایی
0: عدم تأثیر بر سیاست اجرایی
جدول(2) خلاصهای از اقدامات دولت با توجه به مدل برنامهریزی اقتصاد مسکن را نشان میدهد. مشاهده میشود که صرفنظر از اقدامات صورت گرفته، دولت در حوزه سیاستهای تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی در
فرآیند ساخت، جذب سرمایهگذاری، مالیات و ساماندهی بانک اطلاعات بخش مسکن هیچ اقدامی را انجام نداده است که از این جنبه برنامههای دولت در بخش مسکن قابل نقد است. در مجموع برآیند عملکرد دولت در حوزه
کاهش سهم هزینة زمین مثبت، در بخش تخصیص وام ساخت مسکن و تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی در فرآیند ساخت، منفی و در سه حوزه جذب سرمایهگذاری، وضع مالیات و ایجاد بانک اطلاعات بخش مسکن عملکردی را
به انجام نرسانده است. برآیند اقدمات دولت در سال 1384 منفی است. این شرایط با توجه به تأخیر فاز زمانی اجرای سیاست تا مشاهده نتایج در شاخصها، منجر به دور شدن وضعیت شاخصها در سالهای 1385 و 1386 از
شاخصهای هدف شد.
4ـ2ـ سیاستها و اقدامات دولت نهم در بخش مسکن در سال 1385
4ـ2ـ1ـ پرداخت وام 5/13 میلیون تومانی ساخت واحدهای اجارهای به انبوهسازان و سرمایهگذاران
این طرح در واقع در راستای سیاست احداث و عرضه مسکن اسیتجاری بود که در سال قبل آییننامه اجرایی آن به تصویب رسید. در تاریخ 4/4/1385 مطابق این طرح پرداخت وام 5/13 میلیون تومانی ساخت واحدهای مسکونی
استیجاری به سرمایهگذاران و انبوهسازان آغاز شد. این طرح با حضور وزیر مسکن و شهرسازی، مدیران بانکهای ملت، سپه و تجارت و اعضای هیئت مدیره بانک مسکن به منظور توسعه و رونق بخش مسکن آغاز شد. مدت زمان
بازپرداخت این وامها 12 سال بوده است.
در واقع همانگونه که اشاره شد این اقدام دولت همان احداث و عرضه مسکن استیجاری بوده که بر اساس سیاست اجرایی جهت رونق بخش مسکن در سال 1384 به تصویب رسیده است. این سیاست با تخصیص وام ساخت به
سرمایهگذاران و انبوهسازان در راستای افزایش تولید و عرضه مسکن بوده است که در بخش پیشین بررسی شد.
4ـ2ـ2ـ تمدید مجدد وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن
با تصویب هیات مدیره بانک مسکن در تاریخ 3/5/1385 پرداخت وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن تا پایان آبان ماه تمدید شد. این مدت تا پیش از این تا پایان مرداد ماه سال 1385 بوده است. نرخ سود تسهیلات با
سپرده تا 120 میلیون ریال 13 درصد و تسهیلات بدون سپرده تا 60 میلیون ریال 14 درصد بوده است.
این اقدام ادامه سیاست تحریک تقاضا بوده است که در بخشهای قبل مورد نقد قرار گرفته است.
4ـ2ـ3ـ افزایش 100 درصدی حجم اعتبار تسهیلات ودیعه مسکن
دولت در مرداد ماه 1385 اعتبار تسهیلات 3 میلیون تومانی ودیعه مسکن برای نهادهای هدف را در سال 1385 با 100 درصد افزایش از 40 میلیارد تومان به 80 میلیارد تومان رساند. این تسهیلات در راستای آییننامه
اجرایی جهت رونق بخش مسکن بوده است که در سال 1384 به تصویب رسید.
همانگونه که پیش از این بحث شد این تسهیلات در جهت افزایش تولید و عرضه مسکن نبوده به همین دلیل تأثیری بر رفع شکاف میان عرضه و تقاضا نداشته است. این اقدامات تنها منجر به تحریک تقاضای استیجار در بازار
شده است و نمیتوان آن را به عنوان اقدامی در جهت رفع مشکل مسکن ارزیابی کرد.
4ـ2ـ4ـ حمایت از تأمین مسکن گروههای کم درآمد شهرهای کوچک
هیأت دولت بنابر پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی، آئیننامۀ حمایت از تأمین مسکن گروههای کمدرآمد در شهرهای کوچک را تصویب و آن را در مهر ماه 1385به وزارتخانههای مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی، تعاون،
سازمان مدیریت و بانک مرکزی ابلاغکرد.
بر اساس این آییننامه، وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است ضمن رعایت اصول و ضوابط شهرسازی نسبت به مطالعه، مکانیابی و ایجاد سکونتگاههای جدید در قالب توسعههای درونی شهرها و روستاهای موجود و یا توسعۀ
منفصل با ایجاد مجتمعها، شهرکها و شهرهای جدید با هدف تأمین زمین مورد نیاز اجرای این آئیننامه اقدام کند.
وزارت جهاد کشاورزی مکلف است زمینهایی را که در اختیار دارد و در چارچوب مکانیابی قرار میگیرد بهصورت رایگان در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار دهد.
همچنین وزارت تعاون موظف است نسبت به سازماندهی تمامی متقاضیان واجد شرایط در قالب تعاونیهای پسانداز و تأمین مسکن اقدام کرده و تا پایان مراحل کار بر اجرای این فرآیند نظارتکند.
زمینهای مسکونی موضع این آئیننامه از سوی وزارت مسکن و شهرسازی بهصورت اجارۀ طولانی مدت 99 ساله در قالب واگذاری حق بهرهبرداری از زمین به اعضای واجد شرایط تعاونیهای یاد شده واگذار شده و تسهیلات
بانکی آمادهسازی و ساخت مربوطه بهصورت اقساط 15 ساله از متقاضیان دریافت خواهد شد.
بانک مرکزی موظف است نسبت به تأمین تا 80 درصد از هزینۀ احداث واحدهای مسکونی براساس نرخ مصوب شورای پول و اعتبار و پرداخت آن طبق ضوابط مربوط در وجه سازندگان در قالب مشارکت مدنی و سپس فروش اقساطی آن
در اقساط 15 ساله به صورت پلکانی در وجه اعضای واجد شرایط تعاونیها اقدامکند.
گروههای مشمول این آئیننامه تمامی خانوارهای ساکن در شهرهای با جمعیت زیر 150 هزار نفر، حداقل باید پنج سال سابقه سکونت دایمی داشته باشند و فاقد مسکن ملکی بوده و قبلاً از هیچ امکانات دولتی مربوط به
تأمین مسکن شامل زمین، واحد مسکونی و یا تسهیلات خرید یا ساخت مسکن استفاده نکرده باشند.
این طرح با توجه به اینکه زمین را به صورت اجارة 99 ساله در اختیار تعاونیهای تقاضا قرار میدهد و همچنین در راستای تأمین هزینه ساخت و احداث، تا 80 درصد وام ساخت به متقاضیان پرداخت میکند، در راستای
کاهش هزینههای تولید و عرضه مسکن بوده و در نتیجه منجر به افزایش تولید و عرضة مسکن میشود. علاوه بر این به دلیل تخصیص زمین به تعاونیهای تقاضا که مصرف کنندة نهایی مسکن هستند، با حذف واسطههای
مالکیتی منجر به کاهش هزینه نهایی احداث و عرضه مسکن شده و به افزایش عرضه کمک میکند.
نکته حایز اهمیت دیگر گروههای هدف این طرح است. این طرح با هدف گیری متقاضیان مسکن در شهرهای زیر 150 هزار نفر جمعیت عملاّ نسبت به تأمین مسکن قشر قابل توجهی از متقاضیان مسکن عضو گروههای میان درآمدی
که در شهرهای بزرگ و متوسط زندگی میکنند بیتوجه است. با توجه به اینکه مشکل تأمین مسکن در شهرهای بزرگ و متوسط حادتر از شهرها کوچک است و همچنین این متقاضیان حجم بالایی از تقاضای بخش مسکن را به خود
اختصاص میدهند، ضروری است در سیاستگذاریها این دسته از تقاضاها نیز مورد توجه قرار گیرند.
4ـ2ـ5ـ تدوام پرداخت تسهیلات 10 میلیون تومانی خرید مسکن
در این سال نیز سیاست پرداخت وام 10 میلیون تومانی خرید مسکن که در قالب طرح تأمین مسکن خانوارهای کم درآمد در سال 1384 آغاز شده بود تداوم یافت که تأثیرات منفی این سیاست به دلیل تحریک تقاضا بیان
شد.
4ـ2ـ6ـ جمعبندی سیاستها و اقدامات دولت نهم در سال 1385
با نگاهی به مجموعه سیاستها و اقداماتی که دولت نهم در سال 1385 در حوزه اقتصاد مسکن به انجام رسانده است مشخص میشود که سیاست راهبردی کنترل سوداگری کاملاّ در این سال مغفول مانده است. این در شرایطی
است که بازار مسکن مطابق اطلاعات جدول (1) در این سال وارد دوران رونق تورمی شده و حضور تقاضاهای سوداگرانه در این بازار به دلیل فراهم بودن شرایط و نیز عدم وجود موانع در حال افزایش بوده است.
در حوزه اقداماتی که دولت به انجام رسانده است پرداخت وام 5/13 میلیون تومانی ساخت واحدهای استیجاری و تمدید مجدد وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن به همراه افزایش 100 درصدی اعتبار تسهیلات ودیعه مسکن دو
سیاست مقابل هم بوده که اولی منجر به تحریک بازار از ناحیه عرضه شده و دو سیاست دوم منجر به تحریک بازار از ناحیه تقاضا میشود. پیش از این نیز بیان شد که در شرایط پیشی گرفتن تقاضا از عرضه تنها سیاست
تحریک عرضه است که به تعادل بازار کمک میکند. این امر حاکی از عدم وجود راهبرد مشخص دولت در نحوة مقابله با سوداگری در نیمه اول سال 1385 است.
همانطور که در تحلیل سال 1384 بررسی شد، سیاست احداث و عرضه واحدهای استیجاری که تحت عنوان پرداخت وام 5/13 میلیون تومانی در این سال پیگیری شد، به دلیل تخصیص زمین بدون دریافت هزینه منجر به کاهش سهم
هزینه زمین در قیمت نهایی مسکن نیز شده است.
با شروع نیمه دوم سال 1385، تصویب آییننامه حمایت از تأمین مسکن گروههای کمدرآمد در شهرهای کوچک را میتوان نخستین اقدام منجسم دولت در جهت پر کردن شکاف میان عرضه و تقاضا از طریق کاهش هزینههای تولید
برشمرد. همانگونه که اشاره شد این سیاست با حذف هزینه زمین، تخصیص وام ساخت و تبدیل واسطههای مالکیتی به واسطههای مدیریتی در عمل منجر به کاهش هزینه نهایی تولید مسکن و به تبع آن تولید مسکن متناسب با
نیاز برای متقاضیان شد، هرچند هدفگیری نامناسب این طرح لزوم سیاستگذاری دولت در جهت تأمین مسکن تمامی گروههای محروم از مسکن را یادآور میشود.
همچنین در این سال تدوام سیاست پرداخت وام 10 میلیون تومانی خرید مسکن در قالب طرح تأمین مسکن خانوارهای کم درآمد از جمله سیاست های منفی دولت است.
سیاستهای راهبردی
و اجرایی
سیاستها و اقدامات سال 1385 افزایش تولید و عرضة پایدار مسکن کنترل سوداگری
کاهش سهم هزینة زمین تخصیص وام ساخت مسکن تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی در فرآیند ساخت جذب سرمایه گذاری وضع مالیات ایجاد بانک اطلاعات بخش مسکن
پرداخت وام 5/13 میلیون تومانی ساخت واحدهای استیجاری به انبوهسازان + + - 0 0 0
تمدید مجدد 3 ماهه وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن 0 - 0 0 0 0
افزایش 100 درصدی اعتبار تسهیلات ودیعه مسکن 0 - 0 0 0 0
حمایت از تأمین مسکن گروههای کم درآمد در شهرهای کوچک + + + 0 0 0
تداوم پرداخت وام 10 میلیون تومانی خرید مسکن 0 - 0 0 0 0
برآیند در ستون (سیاست اجرایی) 2+ 1- 0 0 0 0
برآیند کل 1+
جدول(3): بررسی سیاستها و اقدامات دولت نهم در سال 1385
+: تأثیر مثبت در راستای سیاست اجرایی
-: تأثیر منفی بر سیاست اجرایی
0: عدم تأثیر بر سیاست اجرایی
خلاصهای از بررسی سیاستها و اقدامات دولت در سال 1385 در جدول (3) نشان داده شده است. مشاهده میشود که مجموعه برآیند اقدامات دولت در سال 1385 در حوزه کاهش سهم هزینة زمین مثبت، در بخش تخصیص وام ساخت
مسکن منفی و در حوزۀ تبدیل واسطههای مالکیتی به واسطههای مدیریتی به دلیل سیاستهای متقابل دولت در این سال عملاّ بیاثر و در سه بخش جذب سرمایهگذاری، وضع مالیات و ایجاد بانک اطلاعات بخش مسکن نیز به
دلیل عدم توجه دولت صفر بوده است. با توجه به این جدول، مجموعة سیاستها و اقدامات دولت در این سال با توجه به تدوام برخی از سیاست های نادرست، نسبتاً مثبت بوده است.
4ـ3ـ سیاستها و اقدامات دولت نهم در بخش مسکن در سال 1386
4ـ3ـ1ـ تصویب آیین نامه اجرایی بند «د» تبصره 6 قانون بودجه کشور
تبصرۀ 6 قانون بودجه سال 1386، مهمترین اقدام و مکانیزم مشترک دولت و مجلس برای حل معضل بخش مسکن و جلوگیری از رشد قیمتها است که آییننامه اجرایی آن در این بخش در اردیبهشت ماه سال 1386 به تصویب هیأت
وزیران رسید. این آییننامه که در پنج فصل تهیه شده است . نسبت به واگذاری رایگان سایر اراضی دولتی به وزارت مسکن و شهرسازی حسب درخواست این وزارتخانه اقدام کرده است. در فصل دوم این آییننامه با تمرکز
بر احداث و عرضه مسکن استیجاری اقدام به تعیین سقف 14 میلیون تومانی برای ساخت هر واحد استیجاری کرده است. همچنین درصورت واگذاری زمین دولتی جهت احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری به اشخاص موضوع این
فصل در طول مدت احداث و دوره واگذاری بهصورت استیجاری (حداقل پنج سال) مبلغی بابت زمین دریافت نمیشود.
برای دیدن جداول به فایل ضمیمه مراجعه کنید
ثبت کننده خبر: vahidi
تعداد دفعات
مشاهده شده: 676
|
سایر مطالب
[ فایل ضمیمه ]