بررسي و نقد سياستهاي دولت نهم در بخش اقتصاد مسکن 3
تبصرۀ 6 قانون بودجه سال 1386، مهمترین اقدام و مکانیزم مشترک دولت و مجلس برای حل معضل بخش مسکن و جلوگیری از رشد قیمتها است که آییننامه اجرایی آن در این بخش در اردیبهشت ماه سال 1386 به تصویب
هیأت وزیران رسید...
تبصرۀ 6 قانون بودجه سال 1386، مهمترین اقدام و مکانیزم مشترک دولت و مجلس برای حل معضل بخش مسکن و جلوگیری از رشد قیمتها است که آییننامه اجرایی آن در این بخش در اردیبهشت ماه سال 1386 به تصویب هیأت
وزیران رسید. این آییننامه که در پنج فصل تهیه شده است . نسبت به واگذاری رایگان سایر اراضی دولتی به وزارت مسکن و شهرسازی حسب درخواست این وزارتخانه اقدام کرده است. در فصل دوم این آییننامه با تمرکز
بر احداث و عرضه مسکن استیجاری اقدام به تعیین سقف 14 میلیون تومانی برای ساخت هر واحد استیجاری کرده است. همچنین درصورت واگذاری زمین دولتی جهت احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری به اشخاص موضوع این
فصل در طول مدت احداث و دوره واگذاری بهصورت استیجاری (حداقل پنج سال) مبلغی بابت زمین دریافت نمیشود.
همچنین در فصل سوم این آییننامه وزارت مسکن و شهرسازی موظف شده است در قالب برنامه واگذاری حق بهرهبرداری زمین به منظور تأمین مسکن با اولویت گروههای کمدرآمد نسبت به تأمین زمینهای مورد نیاز از طریق
اراضی در اختیار اقدام نماید. تعاونیهای تأمین مسکن موضوع این فصل باید از طریق انعقاد قرارداد ساخت واحدهای مسکونی با سازندگان حقیقی و حقوقی دارای پروانه و صلاحیت از وزارت مسکن و شهرسازی و تأمین
حداقل 20 درصد از هزینه احداث مسکن نسبت به تأمین مسکن خود اقدام کنند. همچنین حداکثر 80 درصد هزینه ساخت واحدهای موضوع این آییننامه و تا سقف 14 میلیون تومان به ازای هر واحد مسکونی تسهیلات بانکی با
بازپرداخت تا 15 سال پرداخت می شود. این فصل در عمل منجر به شکل گیری طرح مسکن مهر شد که بر اساس آن ساخت سالانه یک و نیم میلیون واحد مسکونی در دستور کار دولت قرار میگیرد. بر این اساس 2/1 میلیون واحد
مسکونی شهری و 300 هزار واحد مسکونی روستایی بنابر برآورد صورت گرفته در طرح جامع مسکن پیشبینی شده است.
فصل چهارم این آیین نامه با تکیه بر تولید صنعتی ساختمان موادی را در این راستا مد نظر قرار داده است. نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده شهری موضوع فصل پنجم است که اجازه داده شده است کلیه سازندگان غیر
دولتی که در این حوزه اقدام به فعالیت میکنند از یارانه سود تسهیلات استفاده کنند. همچنین حداکثر تا معادل ارزی چهار هزار و چهارصد و پنجاه میلیارد ریال از اعتبارات تسهیلات مالی خارجی (فاینانس) موضوع
بند ج تبصره 2 قانون بودجه سال 1386 کل کشور برای نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیر رسمی بر اساس طرحهای مصوب اختصاص مییابد. علاوه بر این وزارت مسکن و شهرسازی میتواند نسبت به انتشار و
فروش اوراق مشارکت به میزان شش هزار میلیارد ریال و شهرداریها با تصویب شورای اسلامی شهر تا سقف پنج هزار میلیارد ریال اوراق مشارکت با تضمین خود برای اجرای طرحهای نوسازی بافتهای فرسوده شهری و
سکونتگاههای غیر رسمی منتشر کنند.
همانگونه که اشاره شد این آییننامه مهمترین اقدام دولت در جهت مقابله با تورم ایجاد شده در بازار مسکن در سال 1386 است. پرداختن به مسأله زمین از بارزترین ویژگیهای این آییننامه بوده که دولت با تخصیص
زمین بدون دریافت هزینه، در قالب اجاره 99 ساله در راستای کاهش سهم زمین از قیمت نهایی مسکن گام برداشته است.
تعیین تسهیلات ساخت 14 میلیون تومانی واحدهای استیجاری در جهت احداث و عرضه واحدهای استیجاری نیز اقدامی بود که منجر به تحریک بازار از ناحیه عرضه شده است. همچنین هرچند تمرکز بر تولید صنعتی ساختمان به
عنوان یک سیاست تکنیکی در نظر گرفته میشود اما به دلیل اینکه کاهش هزینه و زمان تولید و افزایش کیفیت در این فرآیند محقق میشود، میتواند در راستای سیاست راهبردی افزایش تولید و عرضه مسکن شناخته
شود.
همچنین دولت در طرح مسکن مهر برای نخستین بار در طول تاریخ سیاستگذاری بخش مسکن کشور، خود را متولی سیاستهای توسعهای بخش مسکن نیز دانسته است. تجربه کشورهای موفق جهان نیز نشان داده است که در تمامی
این کشورها دولت با انجام برآورد صحیح از تقاضا در بخش مسکن، خود را متولی پر کردن شکاف میان عرضه و تقاضا با بهرهگیری از ابزارهای خود کرده است.
در حوزۀ احیای بافتهای فرسوده شهری دولت پرداخت تسهیلات ساخت را مد نظر قرار داد و مجوز استفاده از روشهای تأمین مالی مانند فاینانس و فروش اوراق مشارکت را صادر کرده است که عملکرد این روشها نیز حکایت
از عدم موفقیت در جذب سرمایه گذاری داشته است. علاوه بر این سیاستهای زمین مشخصی جهت احیای بافتهای فرسوده در این آییننامه ارائه نشده و کاهش سهم زمین در هزینه نهایی مسکن از طریق روشهایی نظیر تنظیم
دوباره زمین مورد توجه قرار نگرفت و همچنین تبدیل واسطههای مالکیتی به مدیریتی با بهرهگیری از توسعهگرهای بافت فرسوده که خود میتواند در جذب سرمایهگذاری و افزایش سود سرمایه گذاری در این حوزه
تأثیرگذار باشد نیز مورد توجه قرار نگرفته است.
4ـ3ـ2ـ تداوم پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن
در این سال نیز سیاست پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن که برای اولین بار در سال 1384 در آیین نامه اجرایی جهت رونق بخش مسکن مطرح شده بود ادامه یافت.
4ـ3ـ3ـ لغو پرداخت تسهیلات 10 میلیون تومانی خرید مسکن
در این سال به دلیل تبعات منفی روانی پرداخت وام های 10 میلیون تومانی خرید مسکن که در قالب طرح تأمین مسکن خانوارهای کم درآمد در سال 1384 آغاز شده بود توسط دولت متوقف شد.
4ـ3ـ4ـ جمعبندی سیاستها و اقدامات دولت نهم در سال 1386
تصویب آییننامه اجرایی بند «د» تبصره 6 قانون بودجه کشور و به تبع آن طرح مسکن مهر مهمترین اقدام دولت نهم در سال 1386 در حوزه مسکن برشمرده میشود.
آیین نامه اجرایی بند «د» تبصره 6 را میتوان شامل سه بخش کلی دانست. اول احداث و عرضه مسکن استیجاری که مطابق آییننامه دولت هم اقدام به تأمین زمین این مسکنها بدون دریافت هزینه به مدت 7 سال (دو سال
ساخت و 5 سال بهرهبرداری از مسکن) کرده است و هم نسبت به پرداخت تسهیلات ساخت 14 میلیون تومانی گام برداشته است. بخش دوم طرح مسکن مهر است که تأمین زمین، تشکیل تعاونیهای تأمین مسکن و واگذاری تسهیلات
ساخت تا 80 درصد هزینه ساخت از سیاستهای آیین نامه دولت در این بخش است که در واقع سه سیاست اجرایی کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن، تخصیص وام ساخت مسکن و تبدیل واسطههای مالکیتی به واسطه
مدیریتی را در دستور کار خود قرار داد. بخش آخر آیین نامه نیز به نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیر رسمی اشاره دارد که آییننامه مذکور در این بخش تنها به تأمین منابع مالی اعم از منابع
بانکی و صدور مجوز انتشار اوراق مشارکت اکتفا کرده است. هرچند دولت با صدور مجوز انتشار اوراق مشارکت تلاش در جذب سرمایهگذاری جهت نوسازی بافتهای فرسوده شهری داشته است، اما عدم بهکارگیری مکانیزمهایی
مانند پیش فروش جهت تضمین فروش واحدهای مسکونی احداث شده در این بافتها، مانع از حضور بالای سرمایهها جهت نوسازی بافتهای فرسوده است.
در حوزه سیاست راهبردی کنترل سوداگری نیز دولت هیچ اقدامی را انجام نداده است. در این سال پرداخت تسهیلات سه میلیون تومانی ودیعه مسکن نیز در این سال ادامه یافت اما در مقابل پرداخت وام های 10 میلیون
تومانی خرید مسکن که از سال 1384 آغاز شده بود از سوی دولت متوقف شد.
سیاستهای راهبردی
و اجرایی
سیاستها و اقدامات سال 1386 افزایش تولید و عرضة پایدار مسکن کنترل سوداگری
کاهش سهم هزینة زمین تخصیص وام ساخت مسکن تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی در فرآیند ساخت جذب سرمایه گذاری وضع مالیات ایجاد بانک اطلاعات بخش مسکن
جدول(4): بررسی سیاستها و اقدامات دولت نهم در سال 1386
+: تأثیر مثبت در راستای سیاست اجرایی
-: تأثیر منفی بر سیاست اجرایی
0: عدم تأثیر بر سیاست اجرایی
جدول (4) بهصورت خلاصه به ارزیابی سیاستها و اقدمات دولت در سال 1386 مطابق با مدل برنامهریزی اقتصاد مسکن ارائه شده میپردازد. همانگونه که در جدول مشاهده میشود مجموعه اقدامات دولت در حوزة کاهش سهم
زمین از قیمت نهایی مسکن در این سال با توجه به تصویب آیین نامه اجرایی بند «د» تبصره 6 مثبت بوده است. در بخش تخصیص وام ساخت نیز با توجه به اقدام دولت در متوقف کردن پرداخت تسهیلات 10 میلیونی خرید مسکن
در کنار آیین نامه اجرایی بند «د» تبصره 6، دولت اقدامات مؤثری را انجام داده است. تبدیل واسطه مالکیتی به مدیریتی در فرآیند تولید هرچند در طرح مسکن مهر از طریق تعاونی ها مورد توجه قرار گرفته است اما
احداث و عرضه مسکن استیجاری و نوسازی بافتهای فرسوده که در مقابل این سیاست به واسطههای مالکیتی توجه داشتهاند منجر به منفی شدن برآیند اقدامات دولت در این حوزه شده است. دولت در سه حوزة جذب سرمایه
گذاری، وضع مالیات و ایجاد بانک اطلاعات بخش مسکن نیز عملکردی نداشته و برآیند اقداماتش در این حوزه صفر است. با توجه به این امر، برآیند مجموعه اقدامات دولت در این سال مثبت است.
4ـ4ـ سیاستها و اقدامات دولت نهم در بخش مسکن در سال 1387
4ـ4ـ1ـ ابلاغ قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضة مسکن
دولت قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضة مسکن را در تاریخ 21 خرداد 1387 ابلاغ کرد. با ابلاغ قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن توسط رئیس جمهور، به دولت اجازه داده میشود نسبت به
واگذاری زمین تحت تملک خود با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهرهبرداری به صورت اجارهای ارزان قیمت در قالب حمایت از تولید و عرضه مسکن اجارهای توسط بخش غیر دولتی و حمایت از تولید و عرضه مسکن
برای گروههای کم درآمد اقدام کند.
براساس این قانون، به منظور تأمین مسکن و سهولت دسترسی فاقدین مسکن بهویژه گروههای کم درآمد به خانه مناسب، ارتقاء کیفی و کمی مسکن تولیدی کشور، حمایت از سرمایهگذاری در امر تولید مسکن با استفاده از
فناوریهای نوین و تولید صنعتی مسکن، بهسـازی و نوسازی بافتهــای فرسـوده شهـری و سکونتگاههای غیر رسمی و مقاوم سازی واحدهای مسکونی موجود، دولت موظف است از طریق حمایتهای لازم از قبیل تأمین زمین مناسب
و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام شدة مسکن، تأمین تسهیلات بانکی ارزان قیمت، اعمال معافیتهای مالیاتی و تأمین سایر نهادههای مورد نیاز بخش مسکن در چارچوب مفاد این قانون، تدوین نظامات و مقررات ملی
ساخت و ساز و اعمال نظارت بر تحقق آنها و افزایش ظرفیت سرمایهگذاری در بخش تولید و عرضه مسکن با هدف تأمین مسکن برای فاقدین مسکن (جهت هر خانوار یک بار) با رعایت مقررات ملی ساختمان و الگوی مصرف مسکن و
اصول شهرسازی و معماری اقدام نماید.
توجه به کاهش سهم زمین از قیمت نهایی مسکن جزو مهمترین مباحث مطرح شده در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن است که به درستی در جهت کاهش هزینههای تولید مد نظر سیاستگذار قرار گرفته است. برای
این منظور واگذاری زمین تحت تملک دولت با اعمال تخفیف، تقسیط یا واگذاری حق بهرهبرداری به صورت اجارهای ارزان قیمت پیشنهاد شده است. در همین راستا این قانون کلیه وزارتخانهها و مؤسسات دولتی را مکلف
کرده است که اراضی در اختیار خود را به صورت رایگان به وزارت مسکن و شهرسازی حسب درخواست وزارتخانه مذکور با فوریت اقدام کنند.
علاوه بر این بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران صرفاّ جهت احداث واحدهای مسکونی و بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری و سکونتگاههای غیر رسمی و پرداخت وام قرض الحسنه اجاره مسکن (جهت اسکان موقت)، سهم
مشخصی از کل تسهیلات بانکی که در ابتدای هر سال توسط دولت تعیین میگردد را در نظر گرفته است. همچنین این تسهیلات پس از ساخت واحدهای مسکونی قابل انتقال به خریداران است. این سیاست در واقع پرداخت وام
ساخت و انتقال وام ساخت پس از احداث واحدهای مسکونی به خریداران در جهت کاهش هزینههای ساخت مسکن بوده و آثار تورمی نظیر وام خرید را به دنبال ندارد.
همچنین جهت تأمین منابع مالی مورد نیاز برای تولید مسکن، مجموعهای از راهکارهای تجهیز منابع مالی بانکی در ماده 14 قانون پیشنهاد شده است.
در ماده 15 این قانون هرچند نسبت به وضع مالیات 12 درصدی بر مأخذ ارزش معاملاتی اراضی بایر با کاربری مسکونی در محدوده شهرهای معین اقدام شده است اما تبصره اول این ماده با معاف کردن تا سقف 1000 متر مربع
اراضی بایر کسانی که خود یا افراد تحت تکفل آنها فاقد مسکن هستند، عملاّ مادة 15 را بی اثر کرده است. همچنین به دلیل پایین بودن مأخذ مالیاتی اجرای این قانون عملاّ تأثیری بر کنترل سوداگری در بازار زمین
استفاده بهینه از منابع موجود ندارد.
علی رغم نکاتی که بیان شد، ماده 9 این قانون مجوز فروش بخشی از اراضی در مالکیت وزارت مسکن و شهرسازی به قیمت کارشناسی و از طریق مزایده عمومی را جهت تأمین بخشی از اعتبارات مورد نیاز اجرای این قانون
داده است. با توجه به اینکه زمین به خصوص زمین شهری منبعی به شدت محدود است و فروش آن به منزلة خروج اهرم استراتژیک زمین از دولت شناخته میشود، ضروری است دولت نسبت به حفظ منابع زمین در اختیار خود اقدام
کند و آن را از طریق فروش به بخش خصوصی واگذار ننماید. فروش زمین هرچند در کوتاه مدت منجر به کسب درآمد برای دولتهای ملی و محلی میشود اما در بلند مدت، هزینههای اعمالی از ناحیة فروش زمین بر دولت جهت
تأمین خدمات و نیازهای اساسی مردم بسیار بیشتر از منافعی است که نصیب دولت میشود. برای مثال اجرای طرحهای توسعه زیرساختهای شهری که نیازمند خرید زمین است، در صورت غیر دولتی بودن زمین، دولت را با
مشکلات متعددی مواجه میسازد. توجه به این امر با توجه به اینکه با گذر زمان به دلیل توسعة شهرها، منابع زمین شهری محدودتر میشوند، حایز اهمیت است.
4ـ4ـ2ـ لغو پرداخت وام خرید بانکهای خصوصی
بر اساس ابلاغ بانک مرکزی برای ایجاد توازن در عرضه و تقاضای مسکن، همۀ بانکهای کشور به جز بانک مسکن از پرداخت تسهیلات مستقیم برای خرید خانه منع شدند. بنابر این ابلاغ، بانکها تا اطلاع ثانوی از
پرداخت تسهیلات برای خرید واحدهای مسکونی ساخته شده منع شدهاند و تسهیلات جهت ساخت، حداکثر 25 میلیون تومان برای هر واحد مسکونی قابل پرداخت است.
همانگونه که پیش از این نیز بحث شد در شرایط عدم تطابق عرضه و تقاضا، وام خرید مسکن تنها به صورت مسکّن مقطعی عمل کرده و در نهایت منجر به افزایش تورم در بازار مسکن میشود. به همین دلیل این ابلاغیه بانک
مرکزی در جهت حمایت از تولید و عرضه مسکن بوده و جلوی تحریک بازار از ناحیه تقاضا در شرایط عدم تطابق میان عرضه و تقاضای مسکن و تداوم دورههای رکود و رونق را میگیرد.
4ـ4ـ3ـ وضع مالیات بر معاملات مکرر
دولت با هدف مقابله با معاملات سوداگرانه و دلالی در بازار مسکن، اخذ مالیات از افرادی را که در مراکز استان ها و شهرهای با بیش از 500 هزار نفر جمعیت، بیش از دو بار در سال به نقل و انتقال ملک می
پردازند، به تصویب رساند. به این ترتیب، براساس مصوبه جدید دولت، از تاریخ اول اسفندماه 1387 نقل و انتقال ملک توسط افراد بیش از دو بار در سال، مشمول مالیات بر مشاغل محسوب شده و درآمد این اشخاص حقیقی و
حقوقی (که بیش از دو بار خرید و فروش می کنند) از محل فروش زمین و ساختمان (مستحدثات)، در مراکز استان ها و شهرهای با بیش از 500 هزار نفر جمعیت، مشمول مالیات بر درآمد موضوع ماده 131 قانون مالیاتهای
مستقیم قرار خواهد گرفت.
این نوع مالیات ماهیتا مالیات بر عایدی سرمایه است که در آن درآمد حاصل از خرید و فروش املاک (ما به التفاوت قیمت خرید و فروش) به عنوان مبنای مالیاتی در نظر گرفته میشود. سازوکار این مالیات باعث میشود
تا به دلیل پایین آمدن حاشیه سود ناشی از سرمایهگذاریهای مخرب و غیر مولد (خرید و فروش مکرر در سال) هزینههای حضور تقاضاهای سوداگرانه در بازار افزایش یافته و در نتیجه این سرمایهها یا به سمت کسب
سود از فرآیند تولید و عرضه مسکن هدایت شوند و یا از بازار مسکن خارج شوند. همچنین قابل توجه است که تولید کنندگان مسکن از پرداخت این مالیات معاف هستند.
4ـ4ـ4ـ راه اندازی سامانه متمرکز ثبت و ساماندهی معاملات
سامانه متمرکز ثبت و ساماندهی معاملات مسکن توسط وزارت بازرگانی راه اندازی شد. براساس این طرح کلیه معاملات مسکن در یک سامانه متمرکز ثبت می شود و هر فرد خریدار کد رهگیری دریافت می کند؛ به این معنا که
هر فرد از ابتدای معامله مسکن در بنگاه معاملات ملکی مجاز تا مرحله ثبت در دفاتر اسناد رسمی می تواند با کد رهگیری مراحل کار را پیگیری کند. مراحل ثبت از طریق بنگاههای مشاور املاک در حال انجام است و در
سامانة ثبت شده و هماهنگی های لازم با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز صورت گرفته است. با اجرای طرح کد رهگیری برای واحدهای صنفی مشاور املاک در سراسر کشور، عملاّ فعالیت واحدهای بدون پروانه کسب متوقف
خواهد شد. در این طرح کد رهگیری به منزلة یک امضای دیجیتالی است که هر مشاور املاک یک کد رهگیری دارد که در داخل هر قرارداد درج می شود.
راهاندازی این سامانه، نخستین اقدام در جهت ایجاد بانک اطلاعات مسکن به شمار میآید. همانگونه که ذکر شد اجرای سیاستهای اجرایی مالیاتی نیازمند وجود بانک اطلاعات مسکن در کشور است که این سامانه از طریق
ثبت معاملات مسکن میتوان تأثیر بسزایی در ایجاد شفافیت و کنترل سوداگری در بازار مسکن داشته باشد. ایجاد شفافیت در بازار مسکن به خودی خود حتی در صورت عدم اجرای سیاستهای مالیاتی مانعی بر سر راه حضور
تقاضاهای سوداگرانه در بازار مسکن برشمرده میشود.
علاوه بر تأثیراتی که این سیاست در کنترل سوداگری دارد، راهاندازی این سامانه به دلیل ایجاد شفافیت، امنیت مالکیت را به دنبال خواهد داشت و از به خطر افتادن این امنیت از طریق فروش یک ملک به چند نفر
جلوگیری میکند.
4ـ4ـ5ـ تصویب پرداخت وام های 8 میلیون تومانی ساخت واحدهای نیمه تمام
بنابر اعلام بانک مسکن در اسفند ماه سال 1387 واحدهای مسکونی نیمه تمام که حداقل 60 درصد و حداکثر 80 درصد پیشرفت فیزیکی دارند وام 8 میلیون تومانی بدون سپردهگذاری دریافت میکنند. حداقل نرخ سود این
تسهیلات در چارچوب عقد مشارکت مدنی قابل انتظار 17 تا 18 درصد است و طول دوران مشارکت در این تسهیلات حداکثر یک ساله بوده که در صورت تبدیل آن به فروش اقساطی، مدت بازپرداخت 4 سال تعیین شده است.
پرداخت این وام علی رغم اینکه منجر به تحریک بازار از ناحیه عرضه میشود، به دلیل هدف قرار دادن واحدهای دارای پیشرفت فیزیکی حداقل 60 درصد، منجر به عرضه سریع این واحدها به بازار مسکن شده و شکاف میان
عرضه و تقاضا را در کوتاه مدت بهبود میبخشد. از این رو این سیاست کاملاّ درست بوده و پیگیری و اجرای آن از افزایش قیمت اجارهبها در فصل نقل و انتقال سال 1388 جلوگیری میکند زیرا واحدهای جدید الاحداث
اگر به فروش نروند به دلیل اینکه دارای وام بانکی و اقساط ماهانه هستند، حتماً اجاره داده میشوند.
4ـ4ـ6ـ تدوام طرح مسکن مهر
طرح مسکن مهر که عملاّ از سال 1386 آغاز به کار کرد در این سال نیز تدوام داشت و از سوی دولت پیگری شد.
4ـ4ـ7ـ تداوم پرداختی تسهیلات ودیعه مسکن
همچنین تسهیلات ودیعه مسکن برای سال سوم از سوی دولت پرداخت شده و این سیاست کماکان در دستور کار دولت قرار گرفت.
4ـ4ـ8ـ جمعبندی سیاستها و اقدامات دولت نهم در سال 1387
مهمترین اقدام دولت در سال 1387 ابلاغ قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن بود که در آن نسبت به کاهش هزینههای تولید مسکن شامل هزینة زمین، تسهیلات ساخت، مفاد قانونی گنجانده شده بود. همچنین لغو
پرداخت وام خرید مسکن در کنار تصویب پرداخت وام 8 میلیون تومانی ساخت برای واحدهای مسکونی نیمه تمام از جمله اقدامات دولت جهت توقف سیاست تحریک تقاضا و اجرای سیاست تحریک عرضه است. در کنار این مباحث اخذ
مالیات از معاملات مکرر و نیز راهاندازی سامانه هوشمند ثبت معاملات نیز در جهت افزایش هزینههای سوداگری در بازار زمین و مسکن شناخته میشود.
سیاستهای راهبردی
و اجرایی
سیاستها و اقدامات سال 1387 افزایش تولید و عرضة پایدار مسکن کنترل سوداگری
کاهش سهم هزینة زمین تخصیص وام ساخت مسکن تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی در فرآیند ساخت جذب سرمایه گذاری وضع مالیات ایجاد بانک اطلاعات بخش مسکن
جدول(5): بررسی سیاستها و اقدامات دولت نهم در سال 1387
+: تأثیر مثبت در راستای سیاست اجرایی
-: تأثیر منفی بر سیاست اجرایی
0: عدم تأثیر بر سیاست اجرایی
خلاصهای از اقدامات دولت در سال 1387 در جدول (5) مطابق با اصول مدل برنامهریزی اقتصاد مسکن نشان داده شده است. مشاهده می شود که مجموعه اقدمات دولت در تمامی حوزه های مدل برنامهریزی اقتصاد مسکن مثبت
بوده و حاکی از روند مثبت سیاستگذاری دولت در این حوزه است. این سیاستها و اقدامات باعث شد برای اولین بار در طول 40 سال اخیر پس از افزایش قیمت مسکن، قیمت مسکن به طور متوسط 30 درصد کاهش یابد.
4ـ4ـ9ـ بررسی روند سیاستها و اقدامات دولت از سال 1384 الی 1387
جمعبندی سیاستها و اقدامات دولت در حوزه اقتصاد مسکن حاکی از این است که هرچند این دولت در سالهای ابتدایی شروع به کار خود، اقدماتی را دنبال کرد که منجر به تدوام شرایط حاکم بر بازار طی سالهای پیش
از این شد، اما عملاّ رویکرد دولت نهم از نیمه دوران چهار ساله خود تغییر محسوسی پیدا کرد. تغییرات طی چهار سال را میتوان به صورت کیفی در جدول (6) مشاهده کرد. این جدول نشان دهنده حرکت رو به جلوی دولت
نهم در حوزه سیاستگذاری اقتصاد مسکن است.
برآیند کیفی عملکرد در حوزه اقتصاد مسکن
+
جدول(6): مقایسه تغییرات برآیند عملکرد دولت نهم در طول چهار سال
سیاستهای راهبردی
و اجرایی
سال افزایش تولید و عرضة پایدار مسکن کنترل سوداگری
کاهش سهم هزینة زمین تخصیص وام ساخت مسکن تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی در فرآیند ساخت جذب سرمایه گذاری وضع مالیات ایجاد بانک اطلاعات بخش مسکن
جدول(7): مقایسه عملکرد دولت از سال 1384 الی 1387 در حوزه سیاستهای اجرایی
جدول (7) نیز عمکرد چهارساله را در حوزههای مختلف سیاستی نشان میدهد. مشاهده میشود که حوزههای تبدیل واسطههای مالکیتی به واسطههای مدیریتی در فرآیند ساخت، جذب سرمایهگذاری، وضع مالیات و ایجاد بانک
اطلاعات بخش مسکن پایینترین عملکرد را دارا هستند.
نمودار(1): تغییر روند سیاستگذاری دولت طی سالهای 1384 تا 1387
نمودار (1) تغییرات روند سیاستگذاری دولت را طی سالهای بین 1384 تا 1387 به نمایش گذاشته است. در این نمودار مشاهده میشود سیاستهایی مانند پرداخت وام 3 میلیونی ودیعه مسکن و احداث و عرضه مسکن
استیجاری در طول چهار سال پیگیری شده است. همچنین سیاستهایی مانند پرداخت وام 18 میلیون تومانی خرید و وام خرید مسکن توسط سایر بانکها و موسسات مالی و نیز وام 10 میلیون تومانی خرید مسکن از جمله
سیاستهایی بودهاند که در اواسط این دوره متوقف شدهاند. سیاستهایی مانند طرح مسکن مهر، وضع مالیات و راهاندازی سامانه ثبت معاملات املاک نیز در اواخر این دوره آغاز شده و ادامه داشتهاند.
4ـ5ـ بررسی شاخصهای دستیابی به هدف اقتصادی در بخش مسکن در دولت نهم
در این بخش وضعیت سه شاخص کلیدی دستیابی به هدف کلان در طول چهار سال دولت نهم مورد بررسی قرار میگیرد. همانگونه که اشاره شد، به دلیل تأخیر فاز زمانی اتخاذ سیاست تا بروز تأثیرات آن، وضعیت این شاخصها
بیانگر سیاستهایی است که در یک یا دو سال قبل از آن اتخاذ شده است. در این بخش به دلیل تأثیر پذیری بالای شاخص تراکم خانوار از تغییرات و نیز اهمیت این شاخص در مقیاس دهم درصد، عملاّ امکان محاسبه دقیق
این شاخص بجز در سال انجام سرشماری امکانپذیر نبوده است.
4ـ5ـ1ـ شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار
سال 1384 متوسط هزینههای سالانة خانوار شهری معادل 59،242،426 ریال بوده است. از این مقدار متوسط هزینه بخش مسکن برابر 16،509،348 ریال است. شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار شهری در کشور معادل
9/27 درصد است.
در سال 1385 متوسط هزینه سالانه مسکن شهری برابر 19،841،300 ریال بوده است. این در حالی است که متوسط کل هزینههای خانوار شهری در این سال برابر 67،286،021 ریال بوده است. در این صورت شاخص سهم هزینه مسکن
در سبد هزینة خانوار شهری در سال 1385 برابر 5/29 درصد است.
این شاخص در سال 1386 با توجه به هزینه سالانه مسکن شهری برابر 25،216،662 ریال در مقابل کل هزینههای خانوار شهری معادل 81،289،139 ریال، معادل 31 درصد است. تغییرات این شاخص در سه سال اول دولت
نهم در نمودار (2) نشان داده شده است.
نمودار(2): شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در کشور
4ـ5ـ2ـ شاخص هزینة دسترسی به مسکن
جدول (8) شاخص قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران را به نمایش گذاشته است.
جدول(8): قیمت هر مترمربع واحد مسکونی بر حسب هزار ریال
× این رقم بر اساس کاهش 30 درصدی رخ داده در قیمت مسکن نسبت به سال 1386 محاسبه شده است.
این آمار حاکی از افزایش قیمت مسکن طی سالهای 1384 تا 1386 در بخش مسکن بوده است که نشان دهند دوران رونق تورمی در بخش مسکن کشور است. بر اساس مطالعات میدانی صورت گرفته با شروع سال 1387، بازار مسکن
عملاّ وارد رکود شد و به طور متوسط بازار مسکن شاهد کاهش 30 درصدی قیمت مسکن در سال 1387 نسبت به سال 1386 بود. نمودار(3) تغییرات قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران را به نمایش گذاشته است.
نمودار(3): قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران بر حسب هزار ریال
برای محاسبه شاخص هزینه دسترسی به مسکن باید درآمد سالانه خانوار شهر تهران نیز بدست آید اما به دلیل اینکه آمار و اطلاعات مرتبط با درآمد بهصورت استانی و به تفکیک شهری و روستایی منتشر میشود و همچنین
درصد بالایی از جمعیت شهری استان تهران در شهر تهران زندگی میکنند، برای این منظور از درآمد سالانه شهری استان تهران استفاده شده است. درآمد سالانه خانوار شهری در استان تهران طی سالهای 1384، 1385 و
1386 به ترتیب معادل 66،640،720 ، 84،458،200 و 101،373،922 ریال بوده است. درآمد سال 1387 مشخص نبوده اما میتوان با فرض افزایش 10 درصدی درآمد نسبت به سال قبل درآمد در سال 1387 را تخمین زد. در این
شرایط تخمین درآمد در سال 1387 برابر 111،511،314 ریال است. با احتساب متوسط متراژ 108 متر مربع قیمت هر واحد مسکونی و درآمد خانوار در شهر تهران مطابق جدول (9) خواهد بود.
جدول(9): شاخص هزینه دسترسی به مسکن شهر تهران
مشاهده میشود که این شاخص در سال 1386 که انتهای دوران رونق تورمی در بازار مسکن بوده است در شهری مانند تهران از رقم 16 گذشته است. تغییرات این شاخص در نمودار (4) نشان داده شده است.
نمودار (4): تغییرات شاخص هزینة دسترسی به مسکن در شهر تهران
4ـ5ـ3ـ شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی
این شاخص مطابق با سرشماری نفوس و مسکن در سال 1385 با توجه به 17،501،771 خانوار و 15،895،926 واحد مسکونی در کل کشور به عدد 10/1 رسیده است. این وضعیت از شرایط هدف فاصله زیادی دارد که علت آن علاوه بر
پایین بودن تولید و عرضه پایدار مسکن، افزایش تقاضا برای ازدواج طی سالهای گذشته بوده است. مطابق با آمار منتشره از سوی سازمان ثبت تعداد ازدواج ثبت شده در سال 1386 و 1387 برابر 841،107 و 881،592 بوده
است. این شرایط حاکی از وضعیت نامناسب این شاخص در سالهای 1386 و 1387 است.
4ـ5ـ3ـ جمعبندی وضعیت شاخصها طی سالهای دولت نهم
بررسی شاخصها و نمودارهای نشان داده شده در بخش قبل حاکی از این است که شرایط بازار مسکن از نظر شاخصهای دستیابی به هدف نامناسب است. وضعیت این شاخصها حاکی از سیاستهای نامناسب و غیر اصولی اتخاذ شده
در سالهای 84 و 85 است که تأثیرات خود را بر بازار مسکن در سالهای 1386 و 1387 گذاشته است. بررسی اثرات سیاستها و اقدامات در دو سال پایانی دولت نیازمند شناسایی وضعیت شاخصها دستیابی به هدف در
سالهای پس 1388 است. هرچند شواهد موجود در بازار حاکی از کاهش قیمت و بهبود وضعیت شاخصهای ناظر بر توانمندی خانوار در این سال است اما بررسی دقیق این شاخصها در کنار وضعیت شاخص تراکم خانوار نیازمند
انتشار آمار رسمی از سوی مراکز مربوط است.
برای دیدن جداول به فایل ضمیمه مراجعه فرمائید
ثبت کننده خبر: vahidi
تعداد دفعات
مشاهده شده: 766
|
سایر مطالب
[ فایل ضمیمه ]